La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia que acogió demanda de nulidad absoluta de contrato de compraventa de terreno ubicado al interior de una comunidad indígena en la comuna de Pucón.
En fallo unánime (causa rol 132.144-2020), Primera Sala del máximo tribunal –integrada por el ministro Mauricio Silva Cancino, las ministras María Angélica Repetto García, María Soledad Melo Labra, la abogada (i) Leonor Etcheberry y el abogado (i) Gonzalo Ruz Lártiga– descartó error en la resolución impugnada, dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco, que confirmó la de primer grado que acogió la demanda subsidiaria de nulidad absoluta de contrato de compraventa del inmueble.
“Que, entonces, a la luz de esos conceptos, no puede colegirse, como pretende convencer quien recurre, que exista un precio real en el contrato de compraventa de autos de 7 de enero de 2011”, plantea el fallo.
La resolución agrega que: “En efecto, si en su cláusula octava se indica que ‘el precio de la venta es la suma de ciento cincuenta mil pesos, cantidad que se pagó al contado y en dinero efectivo con anterioridad a este acto, según lo expresado en la cláusula segunda’, estipulación esta última que se refiere al contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de noviembre de 1989 indicando, en lo que incumbe referir, que en ese acto ‘Anticipando los efectos del contrato prometido, el precio de venta se fijó en la suma de ciento cincuenta mil pesos los cuales se cancelaron al contado y en dinero efectivo, al suscribirse la escritura de promesa de compraventa, declarando el promitente haberlos recibido a su entera satisfacción’, solo puede concluirse, como correctamente hacen los juzgadores, que el contrato carece de ese elemento esencial, ya que la cláusula sexta del arrendamiento y promesa de compraventa expresa que ‘el precio de venta del contrato prometido es la suma de ciento cincuenta mil pesos, que se encuentran cancelados con el monto del arriendo pagado en este acto’, en circunstancias que su cláusula tercera dispone que ‘el precio de arrendamiento es la suma de ciento cincuenta mil pesos, al contado, pagados, y que el arrendador declara haberlos recibido a su entera y total satisfacción de manos del arrendatario’”.
“Nótese, al tenor de esas estipulaciones, que lo único que Bartolo Neculmán Lepin declara recibir es esa suma por concepto de precio o renta del arrendamiento, de modo que material y jurídicamente esa misma cantidad de dinero que ya había sido entregada y recibida a un título específico para extinguir una obligación que constituye un elemento esencial de esa convención, no podía servir luego para extinguir los efectos de otro contrato distinto, en el que, al igual que el arrendamiento, el precio es un elemento esencial, cuyos efectos pretendió ser anticipado”, afirma el fallo.
“Materialmente resultaba imposible pues, la misma suma de dinero dada en pago por el arrendamiento había ingresado en propiedad al patrimonio del arrendador, ergo el arrendatario ya no disponía de ese dinero en su patrimonio a fin de solucionar anticipadamente otra obligación, dando comienzo a la ejecución de un contrato distinto que es el que se prometía celebrar con el mismo acreedor; admitirlo, significaría que era finalmente el propio vendedor, con su dinero, quien pagaba el precio de la venta prometida, y de ello se sigue que esta operatoria resulta también jurídicamente imposible de validar, confirmando así la ausencia de precio que se constata en la compraventa, pues conforme lo define el artículo 1793, precio es el dinero que ‘el comprador’ da por la cosa vendida”, añade.
“En consecuencia, no es posible colegir que ese presupuesto esencial de la compraventa concurra en la que ha sido cuestionada en autos”, releva.
Para el máximo tribunal: “Aquellas informaciones bien pueden servir como indicios de lo que la doctrina denomina ‘elementos extrínsecos de la interpretación’ y define como ‘las circunstancias de la especie que configuran el contorno del contrato aunque no se encuentren en la misma declaración’ (López Santa María, Jorge. Sistema de Interpretación de los Contratos, Ediciones Universitarias de Valparaíso, 1971, N° 27, página 91) y los datos de la promesa son útiles para indagar la genuina voluntad de las partes que celebran la compraventa y que, en este caso, corroboran que de modo alguno puede entenderse que la compradora pretendía entregar una suma de dinero a cambio del inmueble que recibió”.
“Que, ciertamente –ahonda–, aunque semejante irregularidad pudiera incidir en la eficacia del contrato de promesa de compraventa, es indudable que afecta la validez de la compraventa”.
“A este respecto –prosigue–, el autor Arturo Alessandri Rodríguez explica que, ‘El objeto del contrato de promesa es un hecho, la celebración futura de un contrato de venta. Ese hecho, según el artículo 1461, debe ser moral y físicamente posible y solo reunirá esos caracteres un contrato de venta que no sea contrario al orden público, a las leyes, ni a las buenas costumbres. Siendo el hecho debido la celebración de la compraventa, es claro que si esta recae sobre un objeto ilícito, el contrato de venta es en sí ilícito y, por lo tanto, el objeto de la promesa’ (De la Compraventa y de la Promesa de Venta, Imprenta Litografía Barcelona, Santiago, 1918, t. II, p. 1224)”.
“Agrega este autor que, un contrato es ineficaz cuando, según la ley, no produce ningún efecto, o sea, cuando es nulo. La eficacia o ineficacia a que este número se refiere no es la del contrato de promesa sino la del contrato prometido. Lo que quiere la ley, es que el contrato prometido sea eficaz, es decir, que el contrato de venta objeto de la promesa sea válido ante la ley, que produzca los efectos inherentes a todo contrato de esa especie. Si este contrato, si la compraventa que las partes se obligan a celebrar, es nula, es ineficaz y la promesa no producirá obligación alguna por adolecer de objeto ilícito (obra citada, p.1224).
Por ende, ante la falta de ese presupuesto de la esencia del contrato de compraventa, se alza el artículo 1681 del Código de Bello que sentencia: ‘Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes”, cita la resolución.
Asimismo, el fallo consigna: “Que tocante al segundo acápite de nulidad, es necesario precisar que la presunción a que se refiere el inciso segundo del artículo 1876 del Código Civil y que solo puede derribarse acreditando la nulidad o falsificación de la escritura, está referida a la veracidad de haberse pagado el precio. No cuando ese elemento no concurre en el contrato, como ha sido declarado en la sentencia en revisión. Y, como predica el encabezado de ese precepto, la acción que está vedada en contra de los terceros poseedores es la de resolución, no la de nulidad, ejercida en autos. Entonces, la norma que se aduce vulnerada no tiene aplicación en la materia resuelta por los jueces”.
“Ciertamente, en el caso se constata que no ha habido un pago del precio, pero no porque la escritura de compraventa adolezca de nulidad o falsificación en ese punto, sino porque el contrato carece de aquel elemento de su esencia”, explica.
“En esas condiciones, correspondía acudir a la regla estatuida en el artículo 1689 del Código sustantivo, que en el caso no admite excepciones, y acceder a la reivindicación pedida por haberse constatado los presupuestos fácticos de su procedencia, ninguno de los cuales, por lo demás, ha sido cuestionado por la impugnante”, advierte.
Para la Sala Civil, en la especie: “(…) por las razones que han sido expresadas, los errores de derecho denunciados en el recurso no han podido ser demostrados, apareciendo, en cambio, que al concluir los jueces que el contrato de compraventa materia del juicio adolece de un vicio que conlleva su nulidad han aplicado correctamente las normas que definían la controversia y, en especial, aquellas que la recurrente ha dado por quebrantadas”.
“Y, del mismo modo, resultaba procedente acceder a la reivindicación del inmueble que el tercero poseedor mantenía en su poder, que, de acuerdo a lo explicado por el actor y la escritura que ha sido invalidada, corresponde al Lote Cincuenta y Dos b) y no 59 b, como equivocadamente menciona la sentencia”, concluye.
