La Corte Suprema acogió parcialmente recurso de casación y demanda de indemnización de perjuicios, ordenando a la parte demandada el pago de las rentas de arrendamiento de local comercial, desde junio y hasta el 13 de agosto de 2020.
En fallo de mayoría (causa rol 137.714-2022), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por la ministra María Angélica Repetto, el ministro Juan Manuel Muñoz, la ministra Eliana Quezada y los abogados (i) Héctor Humeres y Gonzalo Ruz– revocó la sentencia impugnada, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, solo en la parte que dio lugar a la demanda de cobro de saldos de la renta.
“Que, también constituye un hecho no controvertido entre las partes que el último pago de la renta lo hizo la demandada en el mes de mayo de 2020, de modo que las rentas posteriores a la época en que se efectuó la restitución, en los términos que prescribe el artículo 1948 del Código Civil, verificada el 3 de agosto de 2020, no han sido solucionadas por la demandada, lo que llevará a acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, condenándola al pago de las rentas devengadas por el mes de junio de 2020 hasta la fecha en que se verificó la restitución del inmueble, poniéndole término al contrato de arrendamiento”, sostiene el fallo.
La resolución agrega: “Que, respecto a la acción de cobro de la diferencia entre la renta originalmente pactada y la efectivamente pagada por la arrendataria por los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2020, pretensión deducida conjuntamente con la acción principal de terminación de contrato, corresponde analizar la alegación de la demandada que asevera que le fue consentido por el arrendador una reducción de dichas rentas, y para cuyo efecto incorporó en la audiencia de contestación y conciliación de 10 de diciembre de 2021 un correo electrónico enviado con fecha 27 de febrero de 2022, entre la encargada del departamento de contabilidad y finanzas de la demanda y Pablo Rado, en el que se solicita a este, representante de la actora, la posibilidad de reducir el monto de las rentas pactadas ‘por un período el cual nos pueda dar estabilidad al cumplimiento de nuestros compromisos y poder seguir con Uds. Mediante este acuerdo económico’, correo que fue contestado el mismo día de su envío, señalándose que ‘con respecto a su solicitud, mediante el presente confirmó un 30% de descuento de los arriendos de Marzo y Abril. Espero que la situación mejore durante los próximos meses’”.
Para el máximo tribunal: “De conformidad con lo dispuesto en el artículo 8° N°7 de la Ley 18.101, que dispone que ‘la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica’, este antecedente es suficiente para tener por establecido que operó entre las partes un acuerdo para reducir el monto de las rentas originalmente pactadas por los meses de marzo y abril de 2020, y esto es así por cuanto más allá de las observaciones al valor probatorio que se hizo de estos documentos por el apoderado de la actora, no se desconoció por esta la existencia del dicho pacto de rebaja de rentas, deduciéndose del tenor del correo que envía la demandada que precisamente la rebaja se solicitaba en febrero de 2020 para impedir incumplir los meses siguientes, de manera que lógicamente y conforme a las máximas de la experiencia, que no son sino aplicación del sentido común, debe concluirse que al consentirse dicha rebaja por los meses señalados, las anteriores rentas cuya diferencia también pretende la actora (enero y febrero de 2022) se encontraban solucionadas conforme al monto originalmente pactado”.
“Distinta es la situación de la diferencia de renta que se demanda respecto del mes de mayo de 2020, en donde no existe antecedente alguno en autos acerca de que haya operado también un pacto de rebaja a su respecto, de lo que se sigue que en esta parte la acción será acogida, rechazándose en consecuencia el cobro de diferencias de rentas por los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2020, como se dirá en lo resolutivo”, releva.
Asimismo, el fallo consigna: “Que, en cuanto a la demanda de indemnización de perjuicios deducida en el primer otrosí de la demanda de folio 1, resulta necesario partir señalando que el artículo 1945 del Código Civil, en su inciso 1°, dispone que ‘Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio’”.
“El referido precepto –prosigue– disciplina el régimen general de los daños reparables en sede de incumplimiento del contrato de arrendamiento cuando es atribuible a culpa del arrendatario, configurándose un suerte de indemnización legal o tasada cuya extensión está dada en dos supuestos o ámbitos de aplicación diferentes, aunque no exclusivos ni excluyentes: el primero, en los contratos cuyo término se produce mediante el desahucio, es decir, centrado en los contratos a duración indefinida, empleando el legislador como parámetro de la indemnización que fija, el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que el desahucio le pone fin al contrato, de modo que por aplicación de las reglas del inciso 2° del artículo 3° de la Ley 18.101 el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, pero limitando dicho tiempo pues, incluido el aumento, no podrá exceder, en total, de seis meses. El segundo, se ha centrado en otros tipos de contratos, y ha previsto que la condena a título de indemnización de perjuicios será la de pagar las rentas que falten hasta el día en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Sin embargo, salta a la vista que el legislador no ha excluido situaciones en que haya terminado de otra forma, sin desahucio, el arrendamiento, como lo es, por la restitución anticipada, conforme ya se analizó, que es una forma que la Ley 18.101 ha previsto de poner término al contrato, precisamente sin desahucio. Así, entonces, en este caso, la extensión de la indemnización en comento debe alcanzar hasta el día en que se verificó efectivamente, en la forma que dispone el artículo 1948 del Código Civil, la restitución de la cosa dada en arrendamiento, que es otra forma que ha reconocido la ley en que se le pone fin, sin desahucio, al contrato de arrendamiento”.
Para la Sala Civil: “Lo que subyace de lo antes anotado es que la regla del artículo 1945 del Código Civil, al tasar la indemnización a que tiene derecho el arrendamiento cuando el término del arrendamiento es reprochable a culpa del arrendatario, fija su extensión en todos los casos a la época en que el contrato ha terminado, sea por desahucio o, como en el caso de autos, por la restitución anticipada que hace el arrendatario, en el ejercicio de un derecho que le confiere la Ley 18.101, que dado su carácter de irrenunciable, no puede serle desconocido”.
“Lo anterior, por cierto, no obsta a que el arrendador pueda reclamar la indemnización de otros perjuicios que el incumplimiento del arrendatario le haya causado, conforme a las reglas generales del derecho de la responsabilidad civil, lo que no ha sucedido en estos autos”, afirma la resolución.
“Que, conceder, como lo pretende la actora, que la demandada sea condenada al pago de todas las rentas que falten hasta la llegada del plazo fijo pactado, en este caso, del vencimiento de la prórroga operada, pues esa sería la forma en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio, sería desconocer, como ya se dijo, que hay otras formas que reconoce nuestro ordenamiento jurídico de poner fin a este tipo de contratos, con la particularidad, además, que esta otra forma, la restitución anticipada que hace el arrendatario de la cosa arrendada, se erige como un derecho irrenunciable, contenido en una ley especial, que esta Corte no puede desatender”, aclara.
“En este orden de cosas, entonces, habiéndose establecido que el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes terminó por culpa del arrendatario, quien restituyó anticipadamente el inmueble en el mes de agosto de 2020, corresponde acoger la demanda de indemnización de perjuicios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1945 del Código Civil, condenándose a la demandada al pago, por este concepto, de las rentas de arrendamiento desde el mes de junio de 2020 hasta el día 13 de agosto del mismo año”, concluye.
Por tanto, se resuelve que: “se revoca la sentencia de quince de marzo de dos mil veintidós, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, solo en cuanto acogió la demanda de cobro de saldos de rentas y la demanda de indemnización de perjuicios y, en su lugar, se declara:
I. Que se rechaza la demanda de cobro de saldo de las rentas, solo respecto de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2020, debiendo determinarse la deuda por concepto de diferencias insolutas por el mes de mayo de 2020 en la etapa de ejecución del fallo.
II. Que se acoge la demanda de indemnización de perjuicios, solo en cuanto se condena a la demanda al pago de las rentas correspondientes a los meses de junio, julio y hasta el día 13 de agosto de 2020, en que terminó el contrato por la restitución anticipada del inmueble.
III. Que se confirma en lo demás la referida sentencia”.
Decisión acordada con los votos en contra de la ministra Repetto y el abogado Humeres.
