La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto por el Sernac y, en sentencia de reemplazo, declaró abusiva cláusula de contratos de promesa de compraventa de las empresas Inmobiliaria Socovesa Santiago y Socovesa Temuco.

En fallo unánime (causa rol 79.406-2020), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Guillermo Silva, Arturo Prado, la ministra María Angélica Repetto, el abogado (i) Héctor Humeres y la abogada (i) Pía Tavolari– estableció error de derecho en la sentencia impugnada, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, que confirmó la de primer grado que acogió la excepción de prescripción opuesta por las demandadas.

“(…) cabe recordar que los cuestionamientos que autoriza la Ley de Protección al Consumidor pueden fundarse en diversos tipos de infracciones a la ley respectiva, todas las cuales se basan en hechos distintos y tienen sanciones diversas. En efecto, el artículo 50 de la Ley 19.496 expresa que el incumplimiento de las normas contenidas en dicha ley dará lugar a ‘las acciones’ que allí se indican, destinadas a sancionar al proveedor que incurra en infracción, esto es, anular las cláusulas abusivas incorporadas en los contratos de adhesión, obtener la prestación de la obligación incumplida, hacer cesar el acto que afecte el ejercicio de los derechos de los consumidores, u obtener la debida indemnización de perjuicios o la reparación que corresponda. Esto demuestra que el objeto del juicio no es necesariamente único, sino que puede ser diverso, dependiendo de las infracciones cometidas y de las acciones ejercidas, razón por la cual no puede entenderse que el artículo 26 esté referido a todas estas acciones, sino que únicamente a las que derivan estrictamente de la responsabilidad infraccional, es decir, las que conllevan infracciones a la ley misma y estén asociadas a sanciones pecuniarias: multas”, sostiene el fallo.

La resolución agrega que: “Siendo así, la acción deducida en estos antecedentes por la cual se pretende que se declaren abusivas determinadas cláusulas y, con ello su nulidad, escapa al marco contravencional y, por lo tanto, no queda sujeta a la prescripción a que se refiere el artículo 26 de la Ley 19.496, pues, la sanción que aquí se persigue se estatuye directamente en la ley, en su artículo 16, y la acción correspondiente se regula en lo dispuesto en los artículos 16 B y 50 A inciso segundo de la misma”.

“Que –prosigue–, por lo demás, cabe señalar que cuando se alega la prescripción debe indicarse la fecha desde la cual debe contarse el plazo para que ella opere en cada caso, apareciendo que las demandadas la han planteado en forma vaga e imprecisa, razones por las cuales el recurso de casación, debe ser acogido por este capítulo”.

Para el máximo tribunal: “(…) una situación distinta ocurre con la cláusula octava del contrato de promesa que expresa: ‘Plazo para el otorgamiento de la Compraventa. La escritura que contenga el contrato de compraventa prometido se otorgará y deberá firmarse por todas las partes que deban intervenir dentro de un plazo no superior a 10 días corridos contados desde la fecha en que INMOBILIARIA PROMITENTE VENDEDORA comunique al comprador que la referida escritura pública se encuentra en Notaría lista para su firma. La comunicación se efectuará por carta certificada que INMOBILIARIA PROMITENTE VENDEDORA enviará al promitente comprador a su domicilio indicado en este instrumento.
El envío de la carta podrá efectuarse por medio de Notario o por cualquier otro medio que asegure la efectividad del envío. El plazo de 10 días comenzará a correr desde la misma fecha del envío de la carta. Con todo, la escritura de compraventa que contenga el contrato prometido deberá otorgarse y suscribirse por las partes antes del____________de_____________del 20____.
Será responsabilidad de la promitente vendedora agotar todas las instancias razonables que estén a su alcance para dar cumplimiento al plazo señalado’”.

“Esta disposición necesariamente debe vincularse con lo establecido en la cláusula novena, la cual sí fue declarada abusiva en el fallo recurrido, y que regula el incumplimiento de las obligaciones que las partes asumen en la referida promesa. Específicamente dispone que, si la escritura no se firma dentro de los diez días corridos contados desde la fecha en que la Inmobiliaria comunique al comprador que la escritura pública de compraventa está lista en la Notaría para su firma se producen las siguientes consecuencias:
a) la resolución del contrato sin necesidad de ninguna otra gestión o notificación, entendiéndose que ella ha operado por la sola constancia de la certificación notarial.
b) La Inmobiliaria podrá disponer libremente de los inmuebles prometidos vender, pudiendo negociarlos con terceros, prometerlos vender, venderlos sin restricción de ninguna especie a lo que el promitente comprador consiente expresamente, declarando que renuncia anticipadamente a toda y cualquiera reclamación, acción o derecho que sobre la materia pudiere corresponderle.
c) el promitente comprador deberá pagar a la Inmobiliaria una multa equivalente al (5 o 10)% del precio de la compraventa a título de indemnización de perjuicios por el incumplimiento, suma que puede descontar directamente de cualquier monto que esta hubiere recibido con cargo al pago del precio prometido”, reproduce la sentencia.

“Tal como se mencionó, estos efectos fueron declarados abusivos porque en la estipulación se prescinde del motivo que pudiere haber impedido al promitente comprador firmar la escritura, establece un pacto comisorio calificado y contiene una renuncia de derechos, todo lo cual contraviene lo dispuesto en el artículo 4 y configura las hipótesis de las letras e) y g) del artículo 16, todos de la Ley N° 19.496”, releva.

“Se observa entonces la trascendencia que tiene para el consumidor el envío de la carta que da aviso de la escritura de la firma y sin embargo, el plazo, no solo es breve, sino que además su inicio depende de un acto de la Inmobiliaria y ya habrá comenzado a correr cuando la reciba, todo lo cual permite concluir que se configura la hipótesis de la letra g) del artículo 16 ya mencionado, norma que ha sido infringida por los sentenciadores al desechar la declaración de abusividad de esta estipulación a pesar que esta genera un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor”, concluye el fallo de casación.

Por tanto, se resuelve en la sentencia de reemplazo que: “se revoca la sentencia dictada por el Vigésimo Octavo Juzgado Civil de Santiago el dos de octubre de dos mil dieciocho, escrita a fojas 1163 y siguientes, en cuanto acoge la excepción de prescripción, y en su lugar se la rechaza. En lo demás, se confirma el referido fallo, con declaración de que se invalida por abusiva la cláusula octava del contrato de promesa de compraventa”.