Más de un centenar de participantes convocó el seminario en línea “El problema de los arrendamientos de locales comerciales en pandemia”, organizado por la Academia Judicial y la Corte de Apelaciones de Puerto Montt.

La actividad estuvo dirigida a jueces y funcionarios de la jurisdicción y fue encabezada por el presidente del tribunal de alzada y encargado de la Unidad de Apoyo Civil, Jorge Pizarro Astudillo, quien agradeció a la Academia Judicial por prestar su apoyo para el desarrollo de la jornada de actualización de conocimientos y a los expositores, la profesora de Derecho Civil de la Universidad del Desarrollo María Isabel Warnier Readi y el docente de Derecho Civil de la Universidad de Chile Mauricio Tapia Rodríguez.

De igual manera, el ministro Pizarro agradeció al juez del Juzgado de Letras del Trabajo de Puerto Montt, Moisés Montiel Torres, por proponer la temática a abordar en el encuentro. El magistrado Montiel, por su parte, destacó que el objetivo de esta instancia fue “capacitar a los miembros del Poder Judicial de esta jurisdicción, jueces, juezas, funcionarios y funcionarias, de manera de contribuir al desarrollo personal y profesional”.

La presentación y moderación de la jornada estuvo a cargo del coordinador de los programas de Habilitación y Extensión de la Academia Judicial, Matías Vial.

El problema
Para el profesor de Derecho Civil de la Universidad de Chile, Mauricio Tapia, el seminario abordó “una de las consecuencias jurídicas más graves que generó la pandemia y las cuarentenas: el incumplimiento de muchos contratos, algunos justificados en razones de fuerza mayor y otros más bien en decisiones comerciales frente a la merma de ingresos”.

“En el caso de los arrendamientos comerciales –explicó-, lo que ocurrió es que muchos locales debieron suspender su funcionamiento por no ser esenciales. El problema que se planteaba entonces es si debían seguir pagando las rentas. Las decisiones examinadas dan cuenta de una solución que lamentablemente no aborda el problema desde la perspectiva de la fuerza mayor, pues tal imposibilidad no era atribuible a los arrendadores, a quienes no se les podía hacer cargar con el peso de ese imprevisto. Nada podían hacer ellos para revertir las decisiones de autoridad que ordenaron el cierre temporal de comercios. Atribuirle la responsabilidad al arrendador, como si estuviese en incumplimiento (como señalan estos fallos), aunque exista caso fortuito en su favor, va en contra de los principios de nuestro sistema contractual y de responsabilidad civil, y redunda en soluciones injustas”.

La profesora de derecho Civil de la Universidad del Desarrollo Isabel Warnier coincidió en que una de las materias que ha sido objeto de gran controversia en el foro son los efectos que para las partes contratantes emanan del contrato de arrendamiento de locales comerciales cerrados por las órdenes de la autoridad producto de la pandemia. “Las preguntas son: ¿el arrendador cumplió sus obligaciones?; y, ¿el arrendatario está obligado a pagar íntegramente la renta de arrendamiento en circunstancias que no puede desarrollar su actividad comercial? Sin duda los tribunales tendrán que resolver una variedad de casos en que se presente esta discusión”, expresó.

La abogada agregó que para algunos letrados “éste sería un caso de incumplimiento de las obligaciones del arrendador (art. 1924 Nº 2 del CC) con proyección en los vicios redhibitorios de la cosa arrendada (art. 1932) y que se solucionaría con los remedios contractuales en favor del arrendatario (art. 1552). Para otros, las órdenes de autoridad que impusieron el cierre de los locales comerciales configurarían un caso de imposibilidad justificada o imposibilidad sobrevenida no imputable del arrendador con solución en la teoría de los riesgos y que dejaría al arrendatario liberado del pago de la renta por aplicación por analogía de las normas que sobre la destrucción de la cosa prevé nuestro legislador”.

La docente añadió que en sentido totalmente contrario a los anteriores, se ha sostenido que en estos casos no existiría un incumplimiento del arrendador, debiendo entonces el arrendatario, por aplicación de las normas generales de los contratos bilaterales, pagar íntegramente el precio o la renta no obstante no poder usar y gozar el local comercial.

“La Excma. Corte Suprema resolvió de acuerdo con la primera posición, esto es, diciendo que en este caso existió un incumplimiento del arrendador de la obligación de mantener la cosa en estado de servir para los fines del arrendamiento y haciendo una aplicación extensiva del art. 1932 -que no solo estaría referido a los vicios materiales de la cosa sino también a los jurídicos, dentro de estos no solo los internos de la cosa sino también a los externos,- el arrendatario no tendría obligación de pagar la renta por aplicación del art. 1552 que consagra la excepción de contrato no cumplido o mejor dicho la purga de la mora”, señaló.

A juicio de la profesora: “El problema y su eventual solución debe enfocarse de otra manera diversa, pues no comparto que la solución al conflicto esté dada considerando un incumplimiento del arrendador por causa de un caso fortuito o fuerza mayor (porque el arrendatario no incumplió ninguna de sus obligaciones) ni que el arrendatario deba pagar íntegramente la renta de arrendamiento por aplicación de las reglas generales (pues en este caso se desconsidera lo que ocurrió). De ahí que frente a las órdenes de autoridad que dispusieron el cierre del comercio, los conflictos se deban solucionar con lógica de imprevisión. Además, que el art. 1932 esté referido a defectos externos de la cosa como lo estima la Corte Suprema me parece un error que podría permitir la terminación de los contratos de arrendamiento por causales que no están en la ley”, concluyó.