La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia que acogió demanda de término de contrato de arriendo de inmueble ubicado en la comuna de Viña del Mar, pero rechazó el pago de las rentas adeudadas entre marzo y noviembre de 2020.
En fallo unánime (causa rol 60-2022), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Guillermo Silva Gundelach, Arturo Prado Puga, Mauricio Silva Cancino, la ministra María Angélica Repetto García y el abogado (i) Raúl Fuentes Mechasqui– descartó error la sentencia que rechazó el cobro de rentas adeudadas por el cierre del establecimiento debido a la pandemia de covid-19.
“(…) en las condiciones referidas, la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción o prohibición de estas, dispuesta por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir los contagios por COVID-19, configura una anomalía de la cosa, de tipo jurídica, que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada reglado por el artículo 1932 del Código Civil”, plantea el fallo.
La resolución agrega: “Que en lo que toca a la consecuencia jurídica que se imputa a la ocurrencia del supuesto de hecho descrito en el párrafo que antecede, tratándose de un riesgo relacionado con la cosa que, como tal, es de cargo del arrendador, permite al arrendatario la suspensión de la contra prestación que es el pago de la renta convenida. Recuérdese que en todos los casos en que no resulta aplicable el artículo 1550 del Código Civil se debe recurrir a la denominada buena doctrina, la que pone de cargo del dueño el riesgo de la cosa, de manera que es el arrendador, en su calidad de propietario o titular de la res, quien debe soportar el costo por el cierre del inmueble arrendado dispuesto por la Autoridad Sanitaria”.
Para el máximo tribunal, en la especie: “(…) en virtud de los razonamientos que se han expuesto solo puede colegirse que los jueces han dado una correcta aplicación a las normas que permiten resolver la contienda y, en particular, a aquellas que la recurrente aduce vulneradas”.
“En efecto –ahonda–, el mérito del proceso ha permitido asentar que las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 5 de abril de 2018, modificado el 2 de agosto de ese año, en cuya virtud la demandante dio a la demandada la tenencia de un inmueble destinado exclusivamente para un fin comercial consistente en la explotación del giro de gastronomía y cafetería. Y también ha sido establecido que a contar del 16 de marzo del año 2020 la autoridad pública dispuso una serie de medidas transitorias de confinamiento que impidieron a la arrendataria explotar el inmueble arrendado para los fines que habían sido previstos. No existe en el establecimiento de esos hechos una infracción a la carga probatoria que reglamenta el artículo 1698 del Código Civil”.
“El advenimiento del acto de autoridad materializado en diversas medidas adoptadas para enfrentar una contingencia sanitaria que reúne las características contempladas en el artículo 45 del Código Civil determinó que a contar de mediados del mes de marzo de 2020 el local comercial arrendado dejara de reunir las condiciones necesarias que le permitieran ser destinado a las actividades que las partes tuvieron a la vista en el contrato”, razona el máximo tribunal.
Para la Sala Civil: “En esas condiciones, no se observa que la decisión haya vulnerado el artículo 45 del Código Civil, aun cuando los sentenciadores estimaran que el hecho se subsume en una hipótesis de fuerza mayor y no en un caso fortuito, como correspondía colegir conforme se viene razonando, ni quebrantan el artículo 1932 del mismo texto legal al concluir que no corresponde imponer a la demandada el pago de las rentas insolutas a contar del mes de marzo de 2020, máxime si el mérito del proceso no da cuenta que esa parte haya incumplido sus obligaciones de pago con anterioridad a esa data, como concluyó la sentencia de primer grado y que la recurrente no cuestionó”.
“De conformidad a este último precepto legal, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la prohibición impuesta por la autoridad, lo que bien ha podido ser declarado en esta causa con ocasión de la demanda de terminación del contrato interpuesta en autos, al tenor de las defensas opuestas por la arrendataria”, añade.
“A diferencia de lo que postula quien recurre, sí existía un impedimento material y jurídico para que el arrendatario pudiese usar el inmueble para el fin convenido aun cuando la cosa se encontraba a su disposición y es ese impedimento el que le ha permitido exonerarse del cumplimiento de su deber de pagar la renta, tal como lo planteó al enfrentar la pretensión de la recurrente, habida consideración a que tampoco existe prueba que permite colegir que la demandada estuviera en condiciones de implementar una actividad distinta a la que convinieron las partes en el contrato y que le hubiese permitido sortear la imposibilidad de explotar el negocio para el cual arrendó el inmueble de autos”, afirma la resolución.
“Como quiera y según ya fue latamente explicado, en último término la regla general pone de cargo del dueño el riesgo de la cosa, de manera que es el recurrente propietario del bien que da en arrendamiento quien ha debido soportar el costo por el cierre del inmueble dispuesto por la autoridad sanitaria”, concluye.
