La Corte Suprema acogió recurso de casación y ordenó el pago de las rentas reclamadas por concepto de cláusula penal por término de contrato de arrendamiento, sanción contemplada en el caso de atrasos en dicho cumplimiento.

En fallo unánime (causa rol 95.413-2020), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Mauricio Silva Cancino, Rodrigo Biel, Juan Muñoz Pardo y los abogados (i) Héctor Humeres y Raúl Patricio Fuentes– estableció error de derecho al rechazar la sanción convenida en el contrato, la cual tiene el carácter de indemnización moratoria.

“Que la cláusula penal convenida en la especie en el primer párrafo del numeral tercero de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento es del siguiente tenor: “La mora o simple retardo en el pago de la renta en los plazos referidos precedentemente, dará derecho a la Arrendadora para poner término inmediato y anticipado al contrato y exigir a título de avaluación convencional y anticipada de los perjuicios derivados de la mora, el pago de la rentas de arrendamiento por todo el tiempo que falte hasta el vencimiento del contrato o de sus prórrogas”, sostiene el fallo.

La resolución agrega que: “La sentencia ha desestimado la petición del actor de aplicar esa convención al concluir que la mencionada cláusula penal encubre el hecho de que el pago de la renta que se pretende realice el arrendatario después de haber sido privado del inmueble carece de causa”.

“En efecto –prosigue–, constando en autos que el demandado ha sido privado del inmueble, vía restitución requerida en sede judicial, declaran los jueces que ‘no puede pretender el actor que aquella siga pagando la renta (que conlleva el precio convenido por la venta) porque esa obligación carecería de causa, ya que no existe contraprestación alguna que la legitimaría, llamada causa final.
Tampoco puede pactarse una cláusula penal que encubra dicha situación, pues no sería sino un medio destinado a eludir la ausencia de causa de la obligación que en realidad se impone al arrendatario bajo una estructura jurídica aparente y no real’”.

Para la Sala Civil, en la especie: “(…) no obstante, ese razonamiento soslaya que la cláusula en análisis tiene carácter de indemnización moratoria y no está concebida como equivalente a la obligación principal –la que ha de cumplirse en los términos que han sido definidos por los jueces– sino como una sanción para el preciso caso de atrasarse en el cumplimiento del pago de las rentas”.

“En esta hipótesis –ahonda–, tratándose de una obligación de aquellas previstas en el artículo 1538 del Código Civil, debe considerarse lo que predica el artículo 1537 del mismo texto, que permite expresamente que además de la obligación principal se cobre la pena, puesto que en el evento de constituirse en mora el acreedor, la aludida norma define una regla general en cuya virtud el acreedor no puede requerir la obligación principal y la pena, pero admite, como excepción a ese principio, que opere la cláusula si aparece estipulada la pena por el simple retardo, cuya es la situación de autos. Y además, la disposición contempla otra excepción que considera que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entiende extinguida la obligación principal”.

Asimismo, el fallo consigna: “Que no existen antecedentes en el proceso que permitan interpretar la cláusula penal de conformidad a una regla distinta a la prevista en el artículo 1560 del Código Civil, máxime si la demandada mantuvo silencio sobre el carácter de la cláusula penal y la procedencia de su aplicación”.

“Debe colegirse, entonces, que el tenor de la estipulación devela la verdadera intención de los contratantes, cual es, que la indemnización convenida tiene naturaleza moratoria y no compensatoria, carácter este último que podría explicar el razonamiento de los jueces de fondo y la ausencia de causalidad que esgrimen para negar lugar a la aplicación de lo convenido”, afirma la resolución.

“Que, con todo, no puede desconocerse que la indemnización moratoria de que da cuenta la cláusula fue convenida para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, cuya extensión temporal ha sido precisada en la sentencia, extendiéndola hasta las rentas devengadas durante el curso del juicio, esto es, al mes de diciembre de 2019, data del fallo de primer grado que declaró terminado el contrato en cuestión y hasta la cual también resulta procedente acceder a la indemnización convencional que se hizo consistir en las rentas de arrendamiento por todo el tiempo que falte hasta el vencimiento del contrato”, explica.

“Que, en consecuencia, la interpretación que realizan los jueces y que los conduce a desestimar la aplicación de la cláusula penal, desnaturaliza lo convenido e infringe el artículo 1538, en relación al 1537, ambos del Código Civil, desacierto que ha tenido influencia substancial en lo dispositivo pues correspondía acceder a esta prestación resarcitoria durante el lapso a que se ha hecho referencia en el basamento anterior, error de derecho que resulta suficiente para acoger el recurso en esta precisa materia”, concluye.

Por tanto, se resuelve que: “se revoca la sentencia apelada de treinta de diciembre de dos mil diecinueve, solo en cuanto rechazó acceder al pago de la indemnización acordada en la tercer numeral de la cláusula quinta del contrato de autos y en su lugar se decide que se acoge esa pretensión, quedando la demandada obligada, además de las prestaciones que le impone el fallo en alzada, al pago de una indemnización equivalente a las rentas de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre de dos mil diecinueve, a razón de 60,48 unidades de fomento mensuales, con los intereses indicados en la sentencia en revisión. En lo demás apelado, se confirma el referido pronunciamiento”.