La Corte Suprema invalidó de oficio la resolución impugnada y, en sentencia de reemplazo, fijó en $6.045.193 el monto adeudado por concepto de gastos comunes, por propietario de dos parcelas ubicadas en condominio de Colina.

En fallo unánime (causa rol 14.274-2021), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Mauricio Silva Cancino, Arturo Prado, Mauricio Silva Cancino, la ministra María Angélica Repetto y el ministro Mario Gómez– estableció que las certificaciones de deudas emanadas por el administrador del condominio no fundamentan los montos exigidos al demandado, los que superan largamente los detallados a los demás copropietarios.

“Que, atendido el detalle de los gastos comunes que mes a mes el administrador del condominio remitía al demandado don Luis Vera Ibaceta, no resulta explicable el contenido de cada una de las certificaciones emanadas del primero y que fueron acompañadas a la demanda. En efecto, en el certificado emitido para la parcela N° 28 se indica la suma de $13.872.960 y en el extendido para la parcela N° 38, se señala un total $15.835.635, sumas considerablemente superiores al total obtenido del detalle que el mismo administrador formuló en cada de los reportes mensuales de gastos comunes que ha remitido a los copropietarios del Condominio Chicureo II, y correspondientes al período que se demanda”, sostiene el fallo.

La resolución agrega que: “Esta notoria discordancia impide otorgar valor alguno a las certificaciones de fecha 23 de octubre de 2017 suscritas por el administrador don Fernando Ortúzar, en tanto no aparecen revestidas de la claridad y precisión necesarias para formular un adecuado examen que confronte cada una de las partidas contenidas en la cláusula décimo séptima y vigésima del reglamento de condominio, lo que, por el contrario, sí aparece justificado en las plantillas mensuales acompañadas por ambas partes y emanadas del mismo administrador”.

“Que, a propósito de lo indicado en el motivo anterior, resulta necesario precisar que, la configuración de una presunción, en tanto operación lógica, parte de un hecho conocido para concluir como existente otro desconocido o incierto. El juez ‘logra el resultado o inducción lógica de dar por conocido un hecho que no lo era, a través de otro que sí es conocido. El hecho que proporciona las bases para el razonamiento inductivo se llama indicio o hecho básico; el desconocido, al cual se llega por operación lógica, hecho presumido o presunción. Para que la presunción sea admisible es necesario que el hecho básico indicio esté completamente demostrado; en otro caso habrá que probarlo y esto señala que la presunción de hecho no modifica las reglas de la carga de la prueba’ (Leonardo Prieto Castro, ‘Derecho Procesal Civil’ volumen I, Madrid, 1978, N°169, págs. 181-182)”, cita la resolución.

“La jurisprudencia –ahonda– ha dicho que si los hechos probados son múltiples, el primer proceso intelectual de la prueba de presunciones consiste en el examen conjunto de tales hechos para establecer si ellos son concordantes, esto es, si guardan entre sí relación de conformidad con todos o algunos de ellos que tiende de manera uniforme y de una forma indubitada a establecer el hecho desconocido, o sea, el hecho que ha dado origen al proceso y sobre el cual no se tienen pruebas preestablecidas y completas. Si bien los requisitos de gravedad, precisión y concordancia de las presunciones judiciales son materia que queda entregada a la sola inteligencia del juez, a su propia convicción, esta libertad de apreciación se refiere, naturalmente, a la deducción misma; pero el examen previo de los hechos probados que deben producir la convicción en uno u otro sentido obliga en cuanto al requisito de la concordancia, al examen conjunto de tales hechos, pues solo el estudio simultáneo debe llevar a la conclusión de que entre ellos existe relación de correspondencia o conformidad. (Corte Suprema, 30 de noviembre de 1955. R., T52, sec.1ª, p.388.)”.

Para la Sala Civil, en la especie: “(…) la observación señalada lleva a concluir que el planteamiento levantado por el demandado, en orden a que las certificaciones emanadas del administrador del condominio contienen parámetros que no han sido especificados y resultan, por tanto, arbitrarios, deberá ser acogida. Al respecto, y solo a modo de buscar una posible explicación del monto certificado por el administrador, baste con mencionar que la cláusula trigésimo cuarta del reglamento de copropiedad indica que el retardo en el pago de los gastos comunes será sancionado con una multa igual al valor de una unidad de fomento adicional por cada mes calendario de retardo, y considerando que el período de cobro abarca un total de 40 meses impagos, el total de unidades de fomento originadas en razón de ello –40 U.F.– si se estimasen incluidas, no alcanzan ni cercanamente al monto que consta en los certificados referidos. Dicho ítem, por lo demás, no fue objeto de cobro en la demanda que dio origen a este procedimiento lo que hace aún más incomprensible el monto indicado en los certificados acompañados por el actor”.

“La divergencia anotada, impide, sin duda, el ejercicio de cualquier derecho a defensa por parte de copropietarios que eventualmente sean requeridos, ya judicial o extrajudicialmente, para el pago de gastos comunes, y pudieran verse expuestos a cobros indebidos únicamente en mérito de una certificación que no se condice con el propio detalle que se les remite mes a mes. Por ello, las certificaciones o constancias solo tienen valor en la medida que de su mero examen sea posible inferir claramente las variables que determinan la conclusión, anotación o cifra que contienen, pudiendo desvirtuarse su contenido sobre la base de otros elementos probatorios, como ha ocurrido en la especie”, razona el máximo tribunal.

“Que, determinándose entonces que el total devengado por gastos comunes correspondientes a las parcelas N° 28 y N° 38 del condominio Chicureo II, de propiedad del demandado, en el periodo que abarca a los meses de mayo de 2014 a agosto de 2017, alcanza a la suma de $3.669.971, para cada una, o sea, un total de $7.339.942, corresponde, como segunda cuestión, examinar aquella prueba acompañada por la demandada destinada a enervar en parte la acción de cobro”, explica la resolución.

Asimismo, el fallo consigna que: “En efecto, consta a folio 46, que la demandada acompañó únicamente los siguientes documentos: a) Recibo de depósito bancario a nombre del Condominio Chicureo II, por la suma de $259.450, de fecha 30 de mayo de 2017; b) copia de consulta bancaria donde figura transferencia bancaria al Condominio Chicureo II, por un total de $264.331, de fecha 30 de junio de 2017; c) copia de depósito bancario a nombre del Condominio Chicureo II, por la suma de $250.999, de fecha primero de agosto de 2017; d) copia de depósito bancario da nombre del condominio Chicureo II, por la suma de $260.858, de fecha 30 de agosto de 2017 junto a un correo electrónico en el que se indica que correspondería al mes de julio de 2017; y, e) copia de transferencia electrónica a mismo condominio, por la suma de $259.111 junto a correo electrónico que indica que corresponde a los gastos comunes del mes de agosto de 2017”.

“Estos documentos, no desvirtuados ni controvertidos por la demandante, alcanzan a un total de $1.294.749, y referidos a pagos formulados en el período de tiempo señalado en la demanda, deberán descontarse del total ya determinado como gastos comunes objeto de la presente demanda”, concluye.

Por tanto, se resuelve en la sentencia de reemplazo que: “se confirma la sentencia de veintiocho de enero de dos mil veinte dictada por el Juzgado de Letras de Colina, con declaración que la demanda por cobro de gastos comunes del periodo que abarca los meses de mayo de 2014 a agosto de 2017, queda acogida únicamente por la suma total de $6.045.193, la que deberá pagarse más intereses corrientes y reajustada de acuerdo a la variación del IPC desde la fecha en que la presente sentencia quede ejecutoriada, hasta su pago efectivo”.