La Corte Suprema acogió recurso de casación en el fondo y, en sentencia de reemplazo, la demanda de cumplimiento forzado de contrato de promesa de compraventa de inmueble ubicado en la comuna de Padre Las Casas.

En fallo dividido (causa rol 43.647-2020), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por las ministras Rosa María Maggi, Rosa Egnem y los ministros Juan Eduardo Fuentes, Arturo Prado y Jorge Zepeda– acogió la acción, al consignar el contrato dos plazos diversos para la compraventa definitiva.

“Que, una vez asentados los hechos de la causa, conviene consignar que la cláusula séptima del contrato de promesa ordena: ‘El contrato de compraventa prometido deberá suscribirse en la Notaría que designe el promitente comprador, salvo que las partes de común acuerdo designen otra, en el plazo de trescientos sesenta y cinco días contados desde esta fecha, momento a partir del cual serán exigibles las obligaciones pactadas en este instrumento, siempre y cuando se hubieren cumplido las condiciones acordadas. En todo caso, el contrato definitivo deberá suscribirse antes de trescientos noventa y cinco días contados desde esta fecha, plazo que tendrá el carácter extintivo”, devela el fallo.

La resolución agrega: “Que tratándose de una promesa de compraventa la regla general es que el plazo sea de naturaleza suspensiva, no extintiva, pues para este último caso se requiere de mención expresa. Así lo enseña el profesor René Abeliuk Manasevich, al extremo de indicar que, en caso de duda, debe optarse por el primero (Contrato de Promesa, de Opción y Otros Acuerdos Previos, Legal Publishing, Tercera Edición, abril 2012, página 185)”.

“Sobre la base de lo anterior, examinada la cláusula séptima del contrato de promesa se aprecia que el contrato definitivo de compraventa debía suscribirse en el plazo de trescientos sesenta y cinco días, momento a partir del cual serían exigibles las obligaciones pactadas, para luego, a continuación, indicar que el contrato prometido debía suscribirse antes de trescientos noventa y cinco días, plazo que tendría carácter extintivo. Es decir, en el contrato se postulan dos plazos distintos en que debía otorgarse la compraventa definitiva, uno de 365 días y otro de 395 días. Y si bien se intenta explicar que uno sería de naturaleza suspensiva y el otro tendría carácter extintivo, lo cierto es que la distinción entre uno y otro no es nítida, ya que en ambos casos se indicó que la compraventa definitiva debía suscribirse ‘en el plazo de’ o ‘antes de’”, explica.

Para el máximo tribunal: “(…) enfrentados a una estipulación que contiene dos postulados sobre el plazo que no se concilian entre sí, entonces deberá optarse por la regla general y considerase como un plazo de naturaleza suspensiva, sin que ello se vea alterado por la circunstancia que en la misma cláusula se diga que tiene carácter extintivo, pues para que así sea no basta con decirlo, si, como contrapartida, la misma cláusula contiene contradicciones irreconciliables con la explicitud que tal declaración requiere”.

“Que acreditada tanto la existencia del contrato de promesa de compraventa como el cumplimiento de la condición de haberse obtenido el alzamiento de los gravámenes que afectaban el inmueble, constando además que la promitente compradora se encuentra llana a cumplir con su obligación de adquirir el inmueble prometido comprar, debe concluirse entonces que la demandante principal ha acreditado la concurrencia de los presupuestos de su acción de cumplimiento forzado de contrato, conforme al artículo 1489 del Código Civil. Y ello no se ve desvirtuado por las alegaciones del demandado que le atribuyen un supuesto incumplimiento de la demandante, primero, porque para la obtención del crédito hipotecario era necesario que antes el promitente vendedor obtuviera el alzamiento de las hipotecas y prohibición que afectaban el inmueble, hecho que ocurrió recién con fecha 10 de agosto de 2016, pero además, porque nada obsta que la compra se financie de un modo distinto. Lo relevante, en este caso, era que la propiedad estuviera libre de limitaciones al dominio”, concluye.

Decisión adoptada con el voto en contra del ministro Fuentes.