La Corte Suprema acogió recurso de casación en el fondo y, en sentencia de reemplazo, declaró la nulidad absoluta de contrato de promesa de compraventa de terreno ubicado en la comuna de Malloa, Región de O’Higgins.

En fallo unánime (causa rol 21.276-2019), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por la ministra Rosa María Maggi y los ministros Arturo Prado, Rodrigo Biel, Juan Manuel Muñoz Pardo y Juan Pedro Shertzer– estableció error de derecho en la sentencia impugnada, dictada por la Corte de Apelaciones de Rancagua, que confirmó la de primer grado que desestimó la demanda de nulidad.

“Que en el caso de la promesa sub lite, la mención que se hace del objeto del contrato prometido, esto es, ‘la propiedad raíz que mide aproximadamente mil metros cuadrados, resultante de Predio LOTE A-8, de la parcela número veinticinco del Proyecto de Parcelación Libertad de Malloa, ubicada en la Comuna de Malloa, Provincia de Cachapoal, y cuya inscripción se encuentra en trámites administrativos debido a la reciente subdivisión…’ evidentemente impide tenerlo como suficientemente individualizado, pues se desconoce su ubicación, orientación y deslindes particulares. El defecto tampoco puede subsanarse con la alusión a la inscripción dominical que se menciona en el título, pues naturalmente esa información se refiere al predio de mayor extensión dentro del cual se encuentra el que en el futuro cobraría existencia material y jurídica mediante una subdivisión predial”, sostiene el fallo.

La resolución agrega que: “Siendo así, de esa indefinición surge una importante conclusión, reconocida en la sentencia: la promesa adolece de un vicio de aquellos previstos en el artículo 1682 del Código Civil que conllevan su nulidad absoluta, ‘por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos”.

“Que, no obstante haber concluido el fallo que la parte demandante cumple el requisito del interés pecuniario que lo habilita para la declaración de nulidad –pues de ese modo podrá obtener la restitución de lo pagado– rechaza la pretensión al estimar que esa parte incurre en la hipótesis contenida en el citado artículo 1683, por haber celebrado el contrato de promesa de compraventa sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba”, añade.

“Como ha sido doctrina reconocida por esta Corte, para estar en el supuesto de limitación que impone el mencionado precepto legal, no basta con ser parte del contrato, sino que además debe haberse celebrado el contrato sabiendo o debiendo saberse el vicio que lo invalidaba”, afirma la resolución.

Para el máximo tribunal: “En el caso, en la prueba rendida no hay elemento alguno que obligue legalmente a concluir que el demandante conocía efectivamente el vicio. La afirmación de los jueces en orden a que ese conocimiento deviene del hecho de haber concurrido personalmente el demandante a la suscripción del contrato no aparece suficientemente razonada ni es concluyente, en la medida que esa comparecencia solo puede dar cuenta de su voluntad para celebrarlo y asumir sus efectos, como de hecho lo ha alegado esa parte durante el transcurso del juicio”.

“Tampoco –consigna– es dable colegir tal conocimiento de ilicitud al que se refiere la ley por estar el demandante al tanto de que existía una subdivisión simple, que faltaban trámites administrativos y que por esas circunstancias no era posible individualizar y determinar los deslindes de la propiedad”.

Asimismo, el fallo considera que: “Para que el actor se vea alcanzado por la norma en aquella parte que limita su legitimación para pedir la nulidad, no es suficiente aplicar el conocimiento presunto de la ley que emana del artículo 8° del Código Civil, sino que ha debido acreditarse que esa parte sabía que las circunstancias descritas invalidaban el contrato de promesa. Ese conocimiento tampoco se probó en el juicio ni es posible presumirlo de la actividad que desempeña, considerando que compareció a la escritura de promesa de compraventa señalando ser ‘empleado’ y, al juicio, como ‘mueblista’, ocupaciones que no suponen necesariamente un conocimiento del Derecho y menos, de que la exigua descripción de inmueble conllevaba la invalidación del acto. Más aún, tal fue su voluntad de concurrir a un acto válido que pagó anticipadamente el precio convenido, tal como reconoce el fallo al asentar su interés en la declaración de nulidad”.

“En estas condiciones, mal pudo la sentencia imponerle al actor un grado de conocimiento y diligencia como el que le exige, soslayando, en fin, que sus actuaciones además encuentran asilo en á el principio general de buena fe que ha debido presumirse”, colige.

“Que, por lo demás, como el defecto aparece de manifiesto en el acto y contrato, al tenor del mandato imperativo del artículo 1683 del mismo código el sentenciador podía y debía declarar la nulidad absoluta aun sin petición de parte y no lo hizo, máxime si en el contrato o aun en el proceso no existen otros elementos que autoricen a colegir que los contratantes coinciden en la singularización del bien, con lo que se cumple el requisito relativo al perjuicio que, entre otros, requiere toda nulidad”, asevera la resolución.

“Que, en estas condiciones, la decisión de los jueces quebranta el artículo 1683 del Código Civil, en relación al artículo 1682 del mismo cuerpo legal, infracción suficiente para privar de valor a la sentencia, ya que de ese error ha seguido una decisión necesariamente diversa a la que se habría debido arribar en caso contrario, con lo que se satisface el requisito de que los yerros tengan influencia decisiva en lo resuelto. De este modo y sin que sea necesario analizar las demás infracciones de derecho denunciadas, la casación debe ser acogida”, concluye.

Por tanto, se resuelve que: “se revoca la sentencia apelada de dos de junio de dos mil diecisiete y en su lugar se declara que se acoge la demanda, solo en cuanto se declara la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes mediante escritura pública de 2 de junio de 2015 otorgada en la notaría de Rengo a cargo de Edmundo Figueroa Álvarez, debiendo la demandada restituir al actor la cantidad de $12.000.000, con reajustes que deberán calcularse a contar de esta fecha y hasta el día de su pago efectivo”.