La Corte Suprema acogió recurso de casación en la forma y, en sentencia de reemplazo, acogió excepción de prescripción y rechazó íntegramente la demanda presentada en contra de las empresas Inmobiliaria Parque de Lourdes SA y la Constructora Terra SA, por los defectos de construcción de edificio.

En fallo unánime (causa rol 35.521-2021), la Cuarta Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Andrea Muñoz, María Teresa Letelier, Rodrigo Biel y los abogados (i) Leonor Etcheberry y Gonzalo Ruz– invalidó la sentencia recurrida, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, y estableció la prescrita extintiva de la acción por presentación fuera de plazo legal.

“Que, como punto de partida, es necesario señalar que esta Corte comparte la calificación efectuada por el fallo en alzada en su motivación 42°, en el sentido que las fallas o defectos perseguidos por la Comunidad demandante en su libelo, y en particular aquellas respecto de las que resultó condenada la demandada, relativas al desprendimiento y levantamiento de la pintura de la fachada del edificio, se refieren a aquellos que afectan a elementos de terminación o de acabado de obras”, sostiene el fallo.

La resolución agrega que: “Sin embargo, y tal como lo concluye la sentencia de primera instancia, no resulta aplicable el cómputo del plazo establecido en el citado artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, esto es, tres años desde la fecha de inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, o de la recepción definitiva de la obra, por el hecho de tratarse de bienes comunes del edificio Parque de Lourdes, los que, a juicio de esta Corte, sólo pueden ser reclamados desde que la respectiva Comunidad nace a la vida del derecho, esto es, desde la venta o enajenación de, a lo menos, un departamento o unidad del edificio de la Comunidad y su respectiva inscripción, teniendo presente el derecho de cada propietario sobre los bienes de dominio común, el que es inseparable del dominio exclusivo de su respectiva unidad, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1, 2, 3 y 17 de Ley N° 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria”.

“Que, por su parte, la prueba documental incorporada en segunda instancia por la demandada, consistente en copias de tres escrituras públicas de compraventa de unidades de departamentos pertenecientes a la Comunidad demandante, junto a sus respectivas inscripciones de dominio, acompañadas en  forma legal y no objetada por la actora, permiten acreditar que con fecha 31 de julio de 2014 se transfirió el dominio de las primeras tres unidades de la referida Comunidad, correspondiente a los departamentos N° 1208 B, N° 708 A con la correspondiente bodega N° 104 y el departamento N° 808 A junto a la bodega N° 19, realizándose las inscripciones en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, con fecha 3 y 6 de octubre de 2014”, añade.

Para el máximo tribunal: “(…) a partir del presupuesto fáctico acreditado en la motivación precedente y habida cuenta de la tesis jurídica sustentada por esta Corte respecto al cómputo del plazo de prescripción de la acción para demandar los daños en terminaciones o acabados de obra de bienes comunes, habiéndose practicado la inscripción de la primera venta o enajenación de una unidad o departamento de la Comunidad demandante con fecha 3 de octubre de 2014 y siendo un hecho de la causa que la demanda fue presentada el 28 de agosto de 2018 y notificada el 2 de octubre del mismo año, la acción deducida se encuentra prescrita, razón por la cual se acogerá el recurso de apelación deducido por la demandada y, de consiguiente, se desestimará la demanda, omitiendo pronunciamiento sobre los demás capítulos del referido recurso por innecesario”.

“Que en relación al recurso de apelación deducido por la parte demandante, esta Corte comparte las razones justificativas referidas por el fallo en alzada en lo relativo al rechazo de los demás daños demandados, ya sea por la decisión de acoger parcialmente la excepción de falta de legitimación activa, en los términos referidos en el motivo 37° del fallo de primera instancia; de negar lugar a otros daños que no resultaron acreditados; de dar lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva respecto de la demandada Inmobiliaria Habite S.A., de conformidad a los razonamientos contenidos en los considerandos 30° y 31° del mismo fallo; y en la decisión de eximir a las demandadas al pago de las costas de la causa”, concluye.