La Corte Suprema acogió el recurso de casación deducido y ordenó el pago en partes iguales del muro erigido entre comunidad e inmueble colindante, ubicados en el balneario de Cachagua, Región de Valparaíso.

En fallo unánime (causa rol 30.530-2020), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Arturo Prado, Mauricio Silva Cancino, Juan Manuel Muñoz Prado, Miguel Vázquez y Roberto Contreras– estableció error de derecho en la sentencia recurrida, dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, que confirmó la de primer grado que definió en forma desequilibrada el pago del cerramiento común.

“Que, de conformidad a lo anterior, fluye en forma prístina que los sentenciadores de fondo al regular la forma de concurrencia al pago del cerramiento hacen extensivas las normas de copropiedad inmobiliaria aplicables al interior de la comunidad demandante, inclusive los preceptos propios de las comunidades a las relaciones entre los comuneros y los terceros ajenos a la comunidad. De ese modo, en el caso sub judice, se conculca abiertamente lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, toda vez que se aplica dicho cuerpo legal a la relación entre la comunidad demandante y un tercero ajeno a la misma, como lo es el demandado, en circunstancias que se trata de un conflicto existente solamente entre estos dos propietarios. Debiendo tener presente, que según el autor José Manuel Figueroa Valdés (La Copropiedad Inmobiliaria. Nuevo Régimen Legal. Tercera Edición, 2010, Editorial Jurídica de Chile, pág. 39), la copropiedad inmobiliaria constituye una forma especial y excepcional de división de la propiedad que se ejerce, en la especie, en sitios y otros en que se divida un condominio, atribuyendo al titular de cada una de las unidades un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada en los bienes de dominio común”, plantea el fallo.

La resolución agrega que: “En definitiva, se trata de un régimen particular de división de una propiedad en virtud del cual se regulan las relaciones internas entre los propietarios, de manera tal que se permita la convergencia y sana convivencia entre el dominio exclusivo de las unidades y la copropiedad respecto de los bienes comunes”.

“De esta forma el fallo recurrido impone la obligación de concurrir al cerramiento a los veintisiete propietarios de los departamentos o unidades de la comunidad demandante, considerando al demandado como un copropietario más, señalando en definitiva que son parte en el juicio de cerramiento veintiocho personas, siendo que solamente intervienen dos”, añade.

“Por lo que la sentencia recurrida va más allá, al obligar a cada uno de los propietarios del edificio, comuneros a su vez del bien común ‘muro divisorio’ a concurrir al pago del cerramiento. Lo que también trae aparejado un atentado contra el principio del efecto relativo de las sentencias judiciales contemplado en el artículo 3 del Código Sustantivo”, afirma la resolución.

“Aduce asimismo la recurrente –con razón– que se transgrede el artículo 2309 del Código Civil, que establece que ‘Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a su cuota’. Disposición que en el caso de marras, no resulta aplicable, ya que tal como se ha razonado, la actora y el demandado no son comuneros”, afirma.

Asimismo, la Corte Suprema se hace cargo del capítulo en que el recurrente “acusa la vulneración a los artículos 846, 854, 857 regla 7° y 858 del Código Civil”, recordando “que la acción de cerramiento no constituye un caso de aquellos que la ley faculta a los sentenciadores a definir prudencialmente la proporción de concurrencia, toda vez, que existe norma expresa que lo regula”.

“Que el Código Civil regula la acción incoada en contra del demandado en el Libro II. De Los Bienes, y de su dominio, posesión, uso y goce, Título XI. De las Servidumbres, &2. De las Servidumbres Legales.
Que, en este acápite es dable recordar lo dispuesto en el artículo 846 del Código de Bello, ‘El dueño de un predio podrá obligar a los dueños de los predios colindantes a que concurran a la construcción y reparación de cercas divisorias comunes.
El juez, en caso necesario, reglará el modo y forma de la concurrencia; de manera que no se imponga a ningún propietario un gravamen ruinoso.
La cerca divisoria construida a expensas comunes estará sujeta a la servidumbre de medianería’”, cita.

Precepto que en el caso de la acción de cerramiento, según la Primera Sala, “(…) si bien le permite al juez regular el modo y la forma de la concurrencia, de manera que no se imponga a las partes un gravamen ruinoso, ello ha de hacerlo sin atentar contra norma expresa, puesto que se trata de una facultad reglada y no discrecional”.

“En efecto –ahonda–, el inciso tercero del artículo 846 del cuerpo legal citado y transcrito establece que ‘la cerca divisoria construida a expensas comunes estará sujeta a la servidumbre de medianería’, la cual está regulada en los artículos 851 y siguientes del mismo Código”.

“Por lo tanto, de las reglas aludidas en el párrafo que antecede, queda claro que la forma de concurrencia al pago por dicha medianería es a medias y no en la proporción fijada por los sentenciadores. Lo que surge claramente en las prescripciones contenidas en los artículos 854 y 857 regla 7°”, colige.

Para la Corte Suprema, además, es primordial “(…) tener presente para regular la proporción de concurrencia en el pago del cerramiento, lo dispuesto en el artículo 858 del Código Civil que señala que ‘las expensas de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán de cargo de todos los que tengan derechos de propiedad en él, a prorrata de los respectivos derechos’. Y en el presente caso, fue probado que la comunidad demandante es la propietaria del 50% del cierro medianero y el demandado el propietario del 50% restante, pues son sólo dos las propiedades colindantes, el Lote 3A-3 (de la comunidad) y el Lote 4A, del demandado”.

“De modo tal, las facultades que el artículo 846 del Código Civil otorga al juez para reglar el modo y forma de concurrencia a la construcción y reparación de cercas comunes no dicen relación con determinar en qué proporción deben contribuir las partes al pago –pues eso está regulado por ley–, sino el modo y forma de esa concurrencia, en el sentido de establecer si concurrirá pagando o construyendo; si concurrirá al contado o en cuotas; u otros temas no relacionados con la proporción y que permitan al juez dar cumplimiento al mandato legal de no imponer a ninguna de las partes un gravamen ruinoso”, razona el fallo.

Por eso, explica: “Al aplicar, en la especie, las normas de los artículos 3 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria y 2309 del Código Civil, y al haber errado o dejado de aplicar los preceptos que regulan la proporción en la que deben concurrir los vecinos a la construcción, reparación y conservación de sus cercas comunes, artículos 846 inciso tercero, 854, 857 regla 7ª y 858 del Código Civil, se produjo un yerro de derecho que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo cuestionado”.

“Infracciones a los preceptos indicados, que en definitiva llevaron a los sentenciadores a arribar a la decisión cuestionada en el arbitrio de nulidad sustancial, al reglar el modo y la forma de la concurrencia, determinando que a cada propietario le corresponde una contribución de $545.728,2 (quinientos cuarenta y cinco mil setecientos veintiocho coma dos pesos), es decir, considerando al demandado José Germán Torres Spreng como un comunero más”, consigna.

“Que, por lo razonado en los basamentos precedentes, los jueces de la instancia incurrieron en los errores de derecho que se les reprochan al no aplicar correctamente los preceptos que alega vulnerados la recurrente, yerros que a su vez han tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, pues, en su mérito, decidieron confirmar la sentencia de primer grado que acoge parcialmente la acción de cerramiento, y desestimar el recurso de apelación interpuesto por la actora”, concluye.