La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demanda y anuló el pago de la multa impuesta por la no restitución de inmueble al concluir plazo de arrendamiento.
En fallo unánime (causa rol 31.712-2019), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Rosa Egnem, Mario Carroza, Rodrigo Biel y los abogados (i) Jorge Lagos y Rafael Gómez– estableció que las únicas obligaciones del arrendatario al término de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo, son las relacionadas con la renta y los gastos comunes, pero no de multas por el incumplimiento.
“Sobre el particular los artículos 1950 y siguientes del Código Civil, tratan en el párrafo 4: ‘De la expiración del arrendamiento de cosas’, regulando los casos de la expiración del contrato, como opera, los efectos sobre terceros, entre otros.
Tratándose de los bienes raíces urbanos, complementan las normas del Código Civil las disposiciones de la Ley N°18.101, a cuyo respecto el inciso 1º del artículo 6 señala que: ‘Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta del arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble’, de esta manera, sin perjuicio de lo señalado en el Código Civil, la Ley N°18.101 establece expresamente las obligaciones del arrendatario que subsisten una vez concluido el arrendamiento y que están estrechamente ligadas a las obligaciones de la esencia del contrato que a dicha parte se imponen, a saber, el pago del precio de la renta por el uso y goce de un inmueble del cual no es dueño”, sostiene el fallo.
La resolución agrega que: “En la misma lógica, el artículo 4 inciso 2° de la ley le permite al arrendatario, en los contratos de plazo fijo cuya duración no exceda de un año, restituir el inmueble antes de expirado el plazo, pero mantiene la obligación del arrendatario de pagar el precio de la renta de arrendamiento hasta el día en que aquella se efectúe y, por su parte, el inciso 1° de la misma norma, faculta al arrendador para solicitar judicialmente la restitución del inmueble antes del plazo y en tal evento, otorga al arrendatario un plazo de dos meses desde la notificación para efectuar dicha restitución, regulando así también expresamente, por medio legal, prestaciones que pueden prolongarse una vez concluido o expirado el contrato celebrado”.
“De lo anterior, se desprende que tras la expiración del contrato de arrendamiento recaído en bienes raíces urbanos, la ley impone ciertas obligaciones, en atención a la naturaleza propia de este tipo de contratos de arrendamiento, dada su particularidad habitacional.
Así, entonces, el ya citado artículo 6 inciso 1° de la Ley N°18.101 refiere que las únicas obligaciones subsistentes para el arrendatario tras la expiración del plazo estipulado para su duración, es el pago del precio de la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, todo ello, únicamente hasta la restitución efectiva del inmueble al arrendador, de manera que no resultan ser exigibles otro tipo de prestaciones, una vez expirado el contrato por causa legal”, añade.
“Que la parte recurrente –prosigue– denuncia las infracciones de derecho ya analizadas en el considerando cuarto, por la decisión de la sentencia impugnada de condenar a su parte al pago de ‘una multa diaria de una Unidad de Fomento por cada día de atraso en el pago efectivo de la renta de arrendamiento’, al tenor de lo pactado en la cláusula cuarta del contrato celebrado el 11 de octubre de 2017, concluido el 18 de febrero de 2018 como lo asentó el fallo impugnado”.
“En este punto, el fallo de primer grado en su considerando vigésimo segundo señala: ‘Que, así las cosas, y no pudiendo obviar el contexto en que se acordó el contrato de arrendamiento –en pleno desarrollo de negociaciones de la compraventa de la propiedad arrendada–, cabe dar aplicación únicamente a la multa por atraso en el pago de la renta (una Unidad de Fomento diaria), porque de los documentos allegados y ya analizados, aparece que nunca se eximió a la demandada de pagar la renta mientras estuviera el inmueble en su uso y goce’”, afirma la resolución.
Para el máximo tribunal: “En consecuencia, en virtud de lo razonado precedentemente, la sentencia revisada por vía de casación en el fondo ha sido pronunciada con vulneración del artículo 6 inciso 1° de la Ley N°18.101, puesto que la obligación en el pago del precio de las rentas impagas ante la no restitución del inmueble una vez concluido el contrato tiene su fuente en la ley, independientemente que de las probanzas rendidas en juicio pueda desprenderse que nunca se eximió a la demandada del pago del precio de la renta, mientras estuviera el inmueble en uso y goce del arrendatario, porque, precisamente, es la ley la que ha impuesto el pago, de cuyo respecto se infiere que el atraso en el pago que regula el contrato tiene cabida durante la aplicación y vigencia del contrato, o sea, hasta el 18 de febrero de 2018 y no tras haber cesado el vínculo contractual, porque en este último caso, la obligación del arrendatario deriva de la ley y no del contrato”.
“Así, además, resulta de armonizar el precepto citado con el del artículo 19 de la ley 18.101 que tiene una finalidad cautelar de los derechos de los arrendatarios, cuyo sentido no puede perderse de vista al interpretar la ley para darle su cabal significado. Por lo mismo, se ha infringido así por la sentencia impugnada la norma citada, circunstancia suficiente que motiva acoger el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandada, pues se está ante un error de derecho que influye substancialmente en lo dispositivo del fallo, al condenar a la arrendataria al pago de una multa diaria por cada día de atraso en el pago del precio de la renta de arrendamiento, pretensión de la actora que debió ser rechazada en la demanda”, concluye.
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