La Corte Suprema rechazó recurso de casación en contra de la sentencia que negó una demanda de nulidad de contrato de promesa de compraventa de un inmueble en la comuna de Chillán.

En la sentencia (rol 51.430-2025),  la Primera Sala del máximo tribunal -integrada por la ministra María Angélica Repetto, el ministro Mario Carroza, la ministra María Soledad Melo, el ministro Jorge Zepeda y la abogada (i) Álvaro Vidal- descartó error en la sentencia impugnada.

 “Que la sentencia impugnada rechazó la demanda teniendo en consideración que los vicios invocados constituyen posibles transgresiones al artículo 1554 del Código Civil, norma respecto de la cual no se puede alegar ignorancia conforme al artículo 8 del mismo código, pudiendo colegir que celebraron el contrato al menos debiendo saber los vicios que lo invalidaban y que invocan en la demanda.

En similar sentido, continúa el fallo, en cuanto al justo precio del inmueble, el estándar mínimo al respecto igualmente se encuentra establecido por la ley, no pudiendo los actores desconocer que la validez del contrato exige que el precio pactado en una compraventa sea al menos la mitad del justo precio, no pudiendo sino saber aquello, sobre todo teniendo en cuenta que los actores contaron con asesoría técnica en el devenir de la relación contractual

Por lo anterior, la sentencia concluye que no se advierte la existencia de un error excusable de parte de los actores que les impidiera conocer los vicios que invocan respecto al contrato de promesa que celebraron con la demandada, encontrándose en aquella hipótesis en la cual el legislador les priva de legitimación activa para accionar de nulidad.

Sin perjuicio de lo anterior, los sentenciadores igualmente analizan los vicios denunciados concluyendo que tampoco se configuran. Así, en cuanto a la ineficacia del contrato de promesa de compraventa por estar sujeto a una condición meramente potestativa e indeterminada, entienden que de la lectura de la cláusula décimo segunda del contrato aparece que se trata de una promesa unilateral de contrato bilateral, por cuanto, solo los actores se obligaron a celebrar el contrato prometido mientras que la demandada está facultada para exigir su celebración, razón por la cual esta tiene la calidad de acreedor y por lo tanto, está fuera de la prohibición del artículo 1478 del Código Civil. En cuanto a la supuesta indeterminación de la condición ella no es tal, por cuanto se encuentra unida a un plazo, fijando el marco temporal dentro del cual debe celebrarse el contrato prometido. Esto, porque las partes pactaron que la condición (consistente en la manifestación de voluntad de la demandada) debía cumplirse durante los primeros siete años de vigencia del contrato de arrendamiento, pactando el precio del contrato definitivo considerando el factor tiempo, en cuanto aquel es variable según la cantidad de tiempo trascurrido a la época de ejercicio del derecho por la promitente compradora.

Finalmente, el fallo desestima que el contrato prometido no esté suficientemente especificado por el hecho de no haberse regulado la fecha y el precio, toda vez que dichas circunstancias se encuentran reguladas por la legislación, la que rige a falta de acuerdo”, dice el fallo.

Agrega: “Que de conformidad con lo reseñado en el motivo que precede se observa que los sentenciadores han efectuado una correcta aplicación de la normativa atinente al caso que se trata. En efecto, conforme al artículo 1478 del Código Civil es nula la obligación contraída bajo una condición potestativa que consista en la mera voluntad de la persona que se obliga, es decir, del deudor. Y tal, como fue asentado, de la lectura de la cláusula décimo segunda aparece que quien se obligó a celebrar el contrato de compraventa es la arrendadora, esto es, la parte demandante.

En consecuencia, una vez desechada la existencia de una obligación sujeta a condición meramente potestativa, y constatando que la promesa cumple con los requisitos previstos en el artículo 1554 del Código Civil, no se observa la existencia de un vicio que permita declarar su nulidad razón por la cual, han resuelto acertadamente al rechazar la demanda”