La Corte Suprema acogió un recurso de casación, declaró nula de nulidad absoluta la compraventa de un terreno en la comuna de Lampa y ordenó la cancelación de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

En la sentencia (rol 18.688-2024), la Primera Sala del máximo tribunal -integrada por la ministra María Angélica Repetto, los ministros Mario Carroza, Jorge Zepeda, Miguel Vázquez y la ministra Dobra Lusic- consideró que hubo vicio al no existir consentimiento en la operación por estar la propietaria del terreno en el extranjero.

“Que los supuestos fácticos reseñados, permiten a esta Corte tener por establecido que efectivamente -a la época de la supuesta suscripción del contrato de compraventa el 28 de agosto de 1991- la actora se encontraba viviendo fuera del país, por lo que no pudo haber comparecido a suscribir la supuesta escritura en la Notaría en Santiago.

Lo anterior, se ve reforzado con la circunstancia que la escritura que es citada en la inscripción conservatoria a nombre de la demandada, otorgada el 28 de agosto de 1991, ante el Notario Público de Santiago don Arturo Carvajal Escobar bajo el Repertorio N° 1356 no existe, por cuanto la que figura bajo tal registro corresponde a otra escritura distinta a una compraventa, suscrita en otra fecha y entre distintas partes”, dice el fallo.

Agrega: “Que, en ese orden de ideas, no habiéndose otorgado la compraventa del inmueble sub-lite con las solemnidades que exige la ley para la existencia del acto, como es que se haya otorgado por escritura pública en los términos que exige el artículo 1801 del Código Civil, en relación con el artículo 1699 del mismo cuerpo legal y el artículo 426 N° 2 del Código Orgánico de Tribunales, el contrato carece de voluntad por no haberse manifestado”.

La decisión de la Corte Suprema plantea: “Que en los términos descritos, si bien no se puede determinar en qué calidad compareció Rubén Eleazar Soto Cornejo en la supuesta compraventa de 28 de agosto de 1991, esto es, si lo hizo en virtud de un mandato o si celebró una estipulación en favor de otro, es indudable que los efectos jurídicos de dicho acto recayeron en la demandada Pamela Andrea Román Soto por haberse inscrito la propiedad a su nombre en el registro conservatorio, ya sea como mandante ya sea como beneficiaria, siendo la legitimada pasiva de la presente acción de nulidad al ser la titular pasiva que le alcanzará total y exclusivamente los efectos de cosa juzgada y no al señor Soto Cornejo, quien solo celebró la compraventa en nombre o en beneficio de la primera. En definitiva, se encuentra correctamente trabada la relación procesal en autos, al contrario de lo decidido por el tribunal de primera instancia”.

La Primera Sala de la Corte Suprema sostiene: “Que conforme lo que se ha venido reseñando, es posible concluir que en el contrato de compraventa de 28 de agosto de 1991 faltó la voluntad de la vendedora y, consecuentemente, atento lo prescrito en los artículos 1444, 1801, 1681 y 1682 del Código Civil, el consentimiento en el contrato no se ha producido, por lo que corresponde hacer lugar a la demanda subsidiaria y declararlo nulo de nulidad absoluta.

En consecuencia, esta Corte revocará el fallo en la parte que denegó la demanda subsidiaria de nulidad absoluta por falta de voluntad y, en su lugar, se acogerá en la forma que se expresará.

Atento lo resuelto, se omitirá pronunciamiento sobre la demanda subsidiaria de nulidad absoluta por falta del pago del precio”.

Cabe agregar que la acción de nulidad y la reivindicación, cuando es consecuencia de ella, emanan de un mismo hecho, la nulidad, ésta permite, por un lado, la destrucción del acto o contrato nulo, y por otro, la restitución de lo que se dio o pagó en virtud de ese mismo acto o contrato. Luego la acción reivindicatoria y de nulidad pueden deducirse conjuntamente en un mismo juicio. La acción de nulidad, que es personal, se dirigirá en contra de los que celebraron el acto o contrato nulo, y la acción reivindicatoria, que es real, contra el actual poseedor de la cosa material del acto o contrato nulo; y la última sólo prospera si es acogida la primera.

La sentencia concluye: “Que en el caso de autos, la declaración judicial de nulidad absoluta del contrato de compraventa celebrada el 28 de agosto de 1991, conlleva a que las partes se retrotraigan al estado en que se encontraban con anterioridad al acto nulo, esto es, que la demandante Bienvenida Jiménez Flores siempre ha sido dueña del inmueble, por lo que al momento que Pamela Andrea Román Soto le vendió el inmueble al demandado Edward Andrés Aguilar Céspedes, dispuso de una cosa ajena, por lo que este último solo adquirió la posesión y no el dominio, siendo procedente en su contra la acción reivindicatoria.

En consecuencia, siendo la demandante dueña del inmueble que reivindica, que se encuentra debidamente singularizado, que ha sido privada de su posesión, por detentarlo el demandado, quien es el actual poseedor material e inscrito de la propiedad, concurren los requisitos de la acción reivindicatoria del artículo 889 del Código Civil en los términos que lo concede el artículo 1689 del mismo cuerpo legal, por lo que se acogerá la demanda interpuesta”.