La Corte de Apelaciones de Santiago rechazó la demanda ejecutiva de ejecución de cobro de gastos comunes pretendida por la administración de edificio de Viña del Mar, en contra de dueño de departamento por la reconstrucción del inmueble, tras el terremoto de 2010.

En fallo unánime (causa rol 16.788-2022), la Decimotercera Sala del tribunal de alzada –integrada por la ministra Carolina Vásquez, el ministro Patricio Martínez y la ministra Claudia Lazen– revocó la sentencia impugnada, dictada por el 28° Juzgado Civil de Santiago, que dio lugar a la demanda, sin considerar que los trabajos excedieron el volumen del edificio original y, por ende, el valor final superó el límite acordado por la asamblea de copropietarios.

“Que, de todos los antecedentes referidos, surge evidente que la comunidad ejecutante de autos acordó en asamblea de copropietarios la reconstrucción del edificio de que eran dueños y que debió ser demolido por los graves daños que sufrió producto del terremoto del año 2010. En tal asamblea se acordó el valor del costo que se habría convenido con la empresa constructora –de acuerdo con el permiso de edificación aprobado, como ya se ha reiterado– fijándose también un límite máximo a pagar”, plantea el fallo.

La resolución agrega: “Que resulta relevante tener presente que la reconstrucción del edificio no solo se extendió a restablecer el edificio demolido por los daños sufridos, sino que se ejecutó en definitiva un proyecto de mayor volumen que el original, con más unidades, estacionamientos y bodegas. Los antecedentes incorporados en autos dan cuenta de que se aprobó por la mayoría de la comunidad una obra y que luego se ejecutó una distinta cuyo valor resultó muy superior al límite original acordado, sin que sea esta la sede que permita identificar cuántos cambios se introdujo en el proyecto original, aceptado por la asamblea de copropietarios, y el resultado final: esto es, qué fue lo realmente aprobado por quienes estaban autorizados por ley tanto para reconstruir como para aceptar el gasto”.

“Este asunto es de la mayor relevancia porque solo aquello que fuera legítimamente aprobado podía traducirse en un gasto extraordinario susceptible de ser cobrado compulsivamente”, releva.

Asimismo, el fallo consigna: “Que, además y por otra parte, se plantea la duda de si la asamblea de abril de 2016 se enmarcaba en el contexto del artículo 19 inciso tercero de la Ley 19.537 que regla los quórums necesarios para las asambleas ordinarias y extraordinarias. En efecto, la reconstrucción del edificio está contemplada en el número 3 del artículo 17 de esa ley, que ordena conocer de aquella en asamblea extraordinaria, que requiere la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los derechos en el condominio, mientras que los acuerdos se adoptan con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el 75% de los derechos en el condominio”.

“Cuando se trata de la asamblea extraordinaria para tratar modificaciones al reglamento de copropiedad –que se establece en el número 1 del artículo 17– corresponde el mismo quórum indicado en el párrafo anterior. Sin embargo, cuando la modificación del reglamento incide “en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común”, la ley exige ‘para constituirse la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 90% de los derechos en el condominio, y los acuerdos deben adoptarse con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el 85% de los derechos en el condominio”, aclara el fallo.

“En la especie –ahonda– se declaró que el objeto de la asamblea era acordar la reconstrucción –y el consiguiente gasto común extraordinario para solventarla–, pero en la realidad, lo que se hizo fue disponer la construcción de un edificio nuevo, diferente del anterior, más grande y, por lo tanto, con mayor número de departamentos, estacionamientos y bodegas lo que, evidentemente, desde entonces, conllevaba la alteración del porcentaje de los derechos que los copropietarios tenían en el edificio derribado. Así mismo se reconoció en asamblea de dos años después, cuando se admitió que, a consecuencia de la construcción, se habían modificado los derechos de los comuneros en los bienes comunes, tanto así que ingresaron nuevos copropietarios, no en reemplazo de alguno anterior, sino que uno nuevo a quien se adjudicó parte de las nuevas unidades. Dicho de otro modo, cuando se acordó construir un edificio nuevo, se aceptó el cambio en los derechos sobre bienes comunes, pero tal cosa no se consignó en el acta de abril de 2016, sea porque se omitió deliberadamente o porque a esa fecha el edificio aprobado se correspondía exactamente con lo destruido introduciéndose modificaciones posteriores (y más costosas) sin acuerdo de la asamblea o, finalmente, porque no se quiso ahondar en la materia”.

Para el tribunal de alzada: “Ello impone aceptar que la asamblea de 8 de abril de 2018 concluyó no solo con el acuerdo de reconstrucción del edificio, sino que, con su ampliación, agregando nuevas unidades y alterando así el derecho de cada comunero en el haber total. Así se reconoce en el documento que se ha presentado como título para la ejecución, al admitirse una proporción de derechos respecto de los gastos comunes ordinarios y otra diferente en los extraordinarios, a lo que se añade, además, la existencia de una serie de unidades que se señalan como unidades de propiedad de la comunidad, que claramente no responden a la naturaleza propia de bienes comunes".

“En este escenario, se advierte que la protesta del ejecutado es cierta, porque ha sostenido reiteradamente que se contrató una reparación mucho más costosa de la que correspondía y que ahora se le exige pagar un valor con el que nunca estuvo de acuerdo. Evidentemente, los acuerdos adoptados en asamblea válidamente constituida afectan a quienes estuvieron en las minorías y naturalmente, a quienes no asistieron a ellas, pero en la especie se constata que, bajo el subterfugio de convocarse a una asamblea para un objeto único y preciso, se dio curso a algo distinto cuya aprobación no estaba reducida a la que se dispuso ese día”, concluye.