La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandada y, en sentencia de reemplazo, rechazó la demanda de precario y restitución de inmueble ubicado en la comuna de Nogales, Región de Valparaíso, al contar la recurrente con título válido para su ocupación, al haber suscrito un contrato de arriendo con anterior propietario del inmueble.

En fallo unánime (causa rol 243.832-2023), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Juan Eduardo Fuentes, Arturo Prado, la ministra María Angélica Repetto y los abogados (i) Juan Carlos Ferrada y Carlos Urquieta- revocó la sentencia impugnada, dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, que confirmó la de primer grado que dio lugar a la acción.

“Que así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones de la recurrente de casación, se observa que la controversia jurídica a ser resuelta radica en determinar si los hechos asentados en la causa permiten o no configurar los requisitos de la acción de precario, especialmente en el alcance del título que ha invocado la demandada, consistente en un contrato de arrendamiento con el anterior propietario del inmueble y si aquel tiene la aptitud de enervar la acción entablada”, plantea el fallo.

La resolución agrega: “Que para emprender el análisis propuesto conviene tener presente que el artículo 2195 del Código Civil es del siguiente tenor: ‘Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño’”.

“Conforme al precepto transcrito constituye un precario el goce gratuito de una cosa ajena, no amparado en un título que le sirva de fundamento y explicable solo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño, como indica el inciso segundo del referido artículo. En tal situación, el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente, con arreglo al procedimiento sumario, según el artículo 680 N°6 del Código de Procedimiento Civil”, añade.

“Que –prosigue–, como lo ha señalado de manera uniforme esta Corte, los presupuestos de hecho del precario son, en primer término, que la parte demandante sea dueña del bien cuya restitución solicita; en segundo lugar, que el demandado ocupe dicho bien; y, en tercero, que esa ocupación lo sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Se trata, entonces, de una hipótesis de conflicto entre el derecho de dominio de un litigante y una situación de hecho en que se encuentra la contraparte”. 

Para el máximo tribunal, en la especie: “(…) recayendo en la demandada la obligación de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo mismo, que no obedece a ignorancia o a mera tolerancia, acompañó un contrato de arrendamiento de 29 de abril de 2016, suscrito entre Flavio Tapia Arancibia –anterior propietario del inmueble– y la demandada, Sandra Carrasco Córdova, cuyas firmas aparecen autorizadas por el oficial del Registro Civil de Nogales, actuando como notario, y referido al mismo que es objeto del pleito”.

“La sentencia de primera instancia reconoció tal documento, y analizó los efectos de un contrato de esta especie en relación a los derechos de un nuevo propietario del inmueble, y por ello centró su análisis en los efectos contenido en las disposiciones de los artículos 1961 y 1962 del Código Civil”, acota.

“Sin embargo –ahonda–, sea que el contrato le sea oponible al comprador, en virtud del artículo 1962 del Código Civil, o no lo sea, por no corresponder a una de las hipótesis que la ley prevé para ello, no resulta procedente demandar de precario al arrendatario, pues en este caso se contempla una acción especial para esos fines, contenida en la Ley N° 18.101, que permite solicitar la restitución del inmueble por haber expirado el derecho del arrendador y en ese contexto jurídico examinar el alcance del contrato conforme su naturaleza y efectos”.

“Que, en las condiciones antes anotadas, la situación de hecho establecida en la causa no se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa la cosa y su dueño. Muy por el contrario, la tenencia del inmueble se sostiene en la existencia de un contrato de arrendamiento cuya vigencia o conclusión debe ser resuelta conforme la normativa específica contenida tanto en el Código Civil como en la Ley N° 18.101, circunstancia que impiden configurar los supuestos de la acción incoada, la que, como se ha expresado, se caracteriza por ser una situación de hecho, carente de un vínculo jurídico como el que se acreditó en la causa”, aclara la resolución.

“Que lo razonado pone de manifiesto el desacierto en que incurrieron los juzgadores al desatender la situación jurídica y fáctica asentada en la causa, transgrediendo así el artículo 2195 del Código Civil, lo que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que el error de derecho antes anotado condujo a los jueces a acoger, equivocadamente, una demanda de precario que debió ser rechazada”, concluye el fallo de casación sustantivo.

Por tanto, se resuelve en la sentencia de reemplazo que: “se revoca la sentencia de dos de noviembre de dos mil veintidós dictada por el Juzgado de Letras de La Calera, y se decide en su lugar que se rechaza la demanda de precario interpuesta por Cecilia Díaz Saavedra y Samuel Galleguillos González, sin costas por haber tenido motivo plausible para litigar”.