La Corte Suprema invalidó de oficio el fallo dictado por la Corte de Apelaciones de Temuco y, en sentencia de reemplazo, rechazó la demanda de cumplimiento de contrato de arriendo de predio en la comuna de Lautaro.

En fallo unánime (causa rol 134.417-2023), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Arturo Prado Puga, Mauricio Silva Cancino, la ministra María Angélica Repetto García, el ministro Juan Manuel Muñoz Pardo y el abogado (i) Carlos Urquieta Salazar– estableció que, en la especie, la terminación del contrato se registró con anterioridad a la interposición de la demanda.

“Que además es un hecho no controvertido que emana de la prueba documental agregada a folio 1 que el 22 de abril de 2020 la demandada envió una carta de aviso de término anticipado de contrato arguyendo el cumplimiento de la citada condición establecida en la cláusula séptima del contrato, por la imposibilidad de concretarse el arrendamiento del Sitio Tres de la manzana número 13 del plano de la ciudad de Lautaro, hecho que se verificó por causas no imputables a Frindt S.A. Agrega que el término del contrato se remontaba al día 13 de abril de 2020”, plantea el fallo.

La resolución agrega: “Que asentados los hechos anteriores y conforme al claro tenor literal de las referidas cláusulas séptima y décimo quinta del contrato sub lite, interpretadas de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1564 y 1562 del Código Civil, es posible desprender que la celebración del contrato de arrendamiento entre la demandada y SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN AGRÍCOLA CAUTÍN LIMITADA, constituyó un elemento accidental de dicha convención que las partes elevaron al rango de esencial, toda vez que la finalidad económica de la convención se encontraba vinculada a la celebración de un segundo acto jurídico, esta vez entre la demandada y un tercero, esto es, la sociedad de responsabilidad limitada recién mencionada, puesto que de ello dependía que la arrendataria pudiese unir físicamente ambos inmueble”.

“Que otro elemento que resulta indispensable tener en cuenta a la hora de interpretar el contrato celebrado entre las partes es la buena fe, explícitamente reconocido en el artículo 1546 del Código Civil, el cual se alza como principio regulador del Derecho de contratos en tanto paraguas protector de la confianza como fundamento básico y elemental sobre el que, necesariamente, debe descansar el acuerdo de voluntades y que permite cautelar las legítimas expectativas de conducta de las partes contratantes acerca de la economía de lo pactado, incluso más allá de lo explícita y concretamente declarado”, añade.

Para la Sala Civil: “(…) en este orden de cosas, entonces, habiéndose establecido la existencia de una cláusula resolutoria en el contrato y que la misma se encuentra fallida conforme quedó asentado en el motivo segundo, toda vez que no llegó a concretarse el contrato de arrendamiento entre Frindt S.A. y SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN AGRÍCOLA CAUTÍN LIMITADA, lo cual fue comunicado a la arrendadora mediante carta de aviso de término de contrato de 22 de abril de 2020, la convención que vinculaba a las partes se encontraba terminada antes de la presentación de la demanda, motivo por el cual la acción principal no podrá prosperar”.

Asimismo, el fallo consigna: “Que respecto a la acción de pago de las rentas adeudadas, y a aquella que pretende el pago de las rentas equivalentes al tiempo que faltare para hacer cesar el arriendo, incoadas también por la actora, estas serán rechazadas porque, por una parte, tal como se señaló en los considerandos previos, se dio término a la convención antes de la notificación de la demanda”.

“Además –prosigue–, de los dichos de los representantes de la propia demandada, a folio 43, lo único que efectuó el demandado en el inmueble desocupado fue desratizar y no fue desvirtuada en juicio la alegación de la parte demandada acerca de que el bien arrendado se encontraba, a esa fecha, desocupado, por lo que resulta posible concluir que, mediante el envío de la carta de término de contrato mencionada en el motivo cuarto, también se produjo la entrega ficta del inmueble. Por lo tanto, desde ese momento, no se siguieron devengando rentas de arrendamiento a ser pagadas por la demandada”.

“Que, en cuanto a la acción reconvencional de cumplimiento de la obligación de restitución de la garantía, planteada por la demandante reconvencional, habiéndose pactado por las partes en la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento, como requisito para acceder a la restitución, el hecho de haber transcurrido más de treinta días desde la restitución de la propiedad, entrega ficta que como se dijo aconteció el 22 de abril de 2020 mediante el envío de la carta de aviso de término de contrato, lo que llevará a acoger la acción en este parte”, concluye.

Por tanto, se resuelve que: “Se revoca la sentencia de veintiséis de octubre de dos mil veintidós, dictada en los autos Rol C-4096-2020 del Segundo Juzgado Civil de Temuco, y en su lugar se decide que se rechaza la demanda de terminación de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes respecto del inmueble ubicado en calle Bernardo O´Higgins Nº 1274 de la comuna de Lautaro, por haberse terminado dicha convención con anterioridad a la notificación de la acción, así como las de declaración de pago de rentas adeudadas y de aquellas equivalentes al tiempo que faltare para hacer cesar el arriendo, y se acoge la demanda reconvencional de devolución de garantía deducida por Frindt S.A. en contra de Sociedad Agrícola, Ganadera, Forestal y de Inversiones Hermanos Podlech y Compañía Limitada, condenándose a está última a la restitución de la suma de 28,19 Unidades de Fomento, condenándose en costas a la demandante principal”.