La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la sentencia que acogió demanda subsidiaria y que declaró la recisión por lesión enorme del contrato de compraventa de inmueble ubicado en la comuna de Peñalolén.

En fallo unánime (causa rol 10.161-2021), la Decimotercera Sala del tribunal de alzada –integrada por la ministra Catalina González, el ministro Patricio Martínez y la ministra Celia Catalán– descartó infracción en la sentencia impugnada, dictada por el 29° Juzgado Civil de Santiago, que le ordenó, además, a la parte demandada restituir la propiedad o sanear la venta del inmueble.

“Que, en estos antecedentes se dedujo como acción principal demanda de nulidad absoluta del contrato que se señala, en subsidio, se solicita su nulidad relativa, y en subsidio de lo anterior, se plantea demanda de rescisión del mismo acto jurídico por lesión enorme, todas ellas, en contra de Jorge Mario Huck; y juntamente con lo anterior, se plantea demanda de indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual en contra del Banco de Crédito e Inversiones”, plantea el fallo.

La resolución agrega que: “Los hechos en que se fundan tales acciones dicen relación con un predio que en el año 2014 adquirió el demandante señor Godoy Rebolledo en calle Quebrada de Camarones 655 de la comuna de Peñalolén, en la cual construyó un condominio privado de seis casas de 100 metros cuadrados cada una, destinadas a vivienda residencial, proyecto recepcionado por la Dirección de Obras Municipales respectiva en abril de 2018, las que fueron ofrecidas al público, ocasión en que el demandado señor Huck ofertó por la casa N.º 5, la que financiaría en su gran mayoría con un crédito hipotecario que le otorgaría el Banco de Crédito e Inversiones, tasándose dicha vivienda en el equivalente a 5.847,65 Unidades de Fomento, mientras que el inmueble donde se emplaza, corresponde a 33.147,36 Unidades de Fomento, confeccionándose por la entidad bancaria el borrador de la escritura de compraventa, el cual cometía un grave error, pues siendo el objeto del acuerdo entre las partes, la venta de la unidad N.º 5 ya referida, la escritura señalaba el bien raíz en su totalidad, lo que se hizo presente al banco mencionado, suscribiéndose la escritura matriz, haciéndose expresa salvedad de la omisión referida, instruyéndosele modificar y subsanar el error, lo que no sucedió, por lo que la escritura se ‘cerró’ enajenándose el bien raíz en su totalidad por la suma de 4.450 Unidades de Fomento, por lo que el demandado señor Huck, indebidamente, se hizo dueño del predio íntegro, conforme fluye de la inscripción registral de la escritura pública de 27 de agosto de 2018, inscrita a fojas 91127 bajo el N.º 128.792 del Registro de Propiedad del año 2018 del Conservador de Bienes Raíces de esta ciudad, sin embargo ninguno de los demandados ha estado dispuesto a solucionar este problema”.

“Que, en virtud de lo expuesto, demanda la nulidad absoluta del contrato mencionado, por falta de voluntad, desde que le falta el requisito esencial del consentimiento de las partes en relación con el objeto del contrato, pues solo se limitaba a una de las unidades construidas en el inmueble, y no a este en su totalidad”, añade.

“Que, el artículo 1681 del Código Civil, señala que es ‘nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes’, para luego distinguir entre nulidad absoluta o relativa, distinción que tiene relevancia, según la doctrina, en tres perspectivas, esto es, respecto quienes la pueden invocar, su posibilidad de convalidación y su prescripción”, sostiene la resolución.

“Sin embargo –prosigue–, desde el punto de vista de los motivos que la provocan, la doctrina ha estimado considerar que la nulidad absoluta procede respecto defectos que vician un acto jurídico, afectando alguno de sus requisitos de validez, lo que incluye la ausencia de alguno de los elementos propios del mismo, como sucede con la falta de voluntad o consentimiento, ausencia de objeto y de causa, situaciones que si bien se avienen con la idea de inexistencia del negocio jurídico pertinente, es pacífico sostener que el modo de reclamarla, es por la vía de la nulidad absoluta”.

“En la especie, se reclama justamente dicha hipótesis, esto es, la circunstancia de que la convención atacada, carece de expresión de voluntad, o de consentimiento, respecto del objeto mismo sobre el cual se contrató”, afirma.

Para el tribunal de alzada: “En tal entendido, la acción de nulidad absoluta solo puede prosperar en la medida que se constate dicha situación”.

“Que, a juicio de esta Corte, constando del mérito de la escritura de compraventa de la propiedad raíz, ubicada en calle Quebrada de Camarones N.º 655 de la comuna de Peñalolén, que las partes concurrieron voluntariamente a su suscripción, documento que hace plena prueba respecto al hecho de haberse otorgado, la fecha de su celebración, y entre los interesados, esto es, las partes de este juicio, de sus obligaciones y descargos, no es posible cuestionar la voluntad de las partes respecto su objeto, por lo que el vicio alegado, tanto en sede de nulidad absoluta, como relativa, no se constata en estos antecedentes”, releva.

“Que, a mayor abundamiento, respecto la acción principal, se debe recordar que artículo 1683 del estatuto civil, establece que la nulidad absoluta ‘... puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba’, lo que excluye de legitimación activa al demandante respecto la nulidad absoluta”, aclara la resolución.

Asimismo, el fallo consigna: “Que en relación a la alegación de la parte del señor Huck, por la cual intenta enervar las acciones de nulidad absoluta, nulidad relativa y de rescisión por lesión enorme, por encontrarse mal planteada y trabada la litis, al no haberse demandado al Banco de Crédito e Inversiones, ni a las cónyuges del actor y del señor Huck, no obstante haber concurrido a la firma del contrato cuya nulidad o rescisión pretende, deberá ser desestimada”.

“En efecto –continúa–, se plantea por dicho demandado, que el juicio incurre en un defecto procesal, al no respetar un caso litisconsorcio pasivo que considera de carácter necesario, desde que los efectos de una eventual sentencia estimatoria, podría afectar los derechos de los mencionados terceros, lo que hacía imprescindible incorporarlos en el juicio”.

“Sin embargo –ahonda–, conforme consta del mérito de autos, en este proceso se ventilan varias acciones, y el Banco mencionado ha sido demandado por una de ellas, que aunque aparte a las de nulidad absoluta, relativa y por lesión enorme, de todos modos lo inviste de la calidad de parte del mismo proceso, habiendo sido válidamente notificado e incorporado al mismo; dicha circunstancia, a juicio de esta Corte, permite vincular a dicha entidad financiara –en cuanto legítima parte en estos antecedentes, que provocan una unidad procesal–, a todo aquello que en la sentencia definitiva se resuelva, desde que, aunque no fue demandado de tales acciones, tomó noticia de todos los ámbitos de la pretensión de la parte demandante, lo que subsana el eventual vicio que se intenta alzar como defensa”.

“Tampoco afecta que no se haya demandado a las cónyuges del demandante y demandado principal, que comparecieron a la celebración del contrato materia de autos, pues ambas lo hicieron en sus calidades de cónyuges respectivas, casadas en sociedad conyugal, la que es representada por los maridos comparecientes”, concluye el fallo.

Por tanto, se resuelve que:
“I. Se rechaza el recurso de casación en la forma interpuesto por la parte demandada de Jorge Huck, en contra de la sentencia de veintinueve de julio de dos mil veintidós, dictada en los antecedentes C-12.314-2020, tramitados ante el 29° Juzgado Civil de Santiago.
II. Se confirma la sentencia definitiva mencionada, en todo lo apelado”.