La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandante reconvencional y, en sentencia de reemplazo, declaró terminado el contrato de arrendamiento de pisos, bodega y estacionamientos de centro comercial de Rancagua.

En fallo unánime (causa rol 55.611-2024), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros y ministras María Angélica Repetto, Mario Carroza, María Soledad Melo, Jorge Zepeda y el abogado (i) Álvaro Vidal– estableció que la sentencia impugnada, dictada por la corte de Apelaciones de Santiago, incurrió en un error al desestimar la demanda reconvencional y, en su lugar, resolvió que la parte demandada reconvencional, la sociedad Hotel Manquehue Rancagua SpA, queda obligada al pago de las rentas de arrendamiento, gastos comunes y servicios básicos pendientes entre el 20 de marzo de 2020 y el 14 de enero de 2021.

“Que, sin perjuicio que el fallo no señala qué prueba se rindió para acreditar las alegaciones de la demandada Hotel Manquehue S.A., lo cierto es que no está controvertido que fueron los representantes legales de dicha sociedad quienes suscribieron el contrato de arrendamiento, mismos que ahora alegan la ineficacia de su actuar respecto de la sociedad”, plantea el fallo.

“Que, tal supuesta omisión a las exigencias contenidas en las normas legales citadas, en ningún caso libera de la obligación contraída a la sociedad, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera recaer en sus representantes legales”, añade.

“Que, por otra parte, no cabe aceptar que quien ocasionó el vicio ahora utilice como defensa aquello, yendo en contra de sus propios actos”, releva.

La resolución agrega que: “Debe recordarse en esta materia, que la demandada reconvencional de que se trata alegó la nulidad de la fianza y si bien la sentencia impugnada no declara la invalidez del acto, lo cierto es que conforme establece el artículo 1683, la nulidad absoluta puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba. A la luz de dicha disposición y como se viene narrando, aparece que quienes concurrieron a la celebración del acto que obliga a dicha sociedad, están solicitando la ineficacia del mismo por razones que claramente debían conocer, de forma tal que no se encuentran habilitados para plantear una defensa de esa naturaleza”.

Para la Sala Civil del máximo tribunal: “(…) en dichas circunstancias, debe concluirse que la alegación planteada por ambas demandadas reconvencionales debe ser desestimada, por lo que se declarará que Hotel Manquehue S.A. sí es responsable en la forma que fue pactada”.

“Que, de la cláusula decimoctava del contrato de subarrendamiento aparece con claridad que Hotel Manquehue S.A. se constituyó en fiador y codeudor solidario hasta por la cantidad de 36.500 UF, de manera tal que responde de las obligaciones que establece el fallo hasta por esa cantidad”, afirma la resolución.

“Ese monto no significa que no pueda operar la solidaridad pactada, sino que es posible al acreedor perseguir el pago de la totalidad del crédito en el obligado solidario, solo que con una limitación, que es la pactada”, concluye el fallo de casación sustancial.

Por tanto, se resuelve en la sentencia de reemplazo que: 
“I.- Se rechaza en todas sus partes la demanda interpuesta por Hotel Manquehue Rancagua SpA en contra de Centro Comercial Plaza América SpA.
II.- Se acoge la demanda reconvencional deducida por Centro Comercial Plaza América SpA en contra de Hotel Manquehue Rancagua SpA y de Hotel Manquehue S.A. y, en consecuencia, se declara:
1.- Terminado con fecha 14 de enero de 2021 el contrato de subarrendamiento celebrado por Centro Comercial Plaza América SpA, como subarrendadora y Hotel Manquehue Rancagua SpA, como subarrendataria, respecto de los pisos 4 al 12, ambos inclusive, de una superficie total aproximada de 4.970 metros cuadrados y la bodega N°22 del piso menos uno, y los cuatro estacionamientos dobles y los bienes denominados como ‘Muebles del Hotel’, singularizados en el anexo uno, todos emplazados al interior del Centro Comercial Plaza América, ubicado en avenida Nueva Alberto Einstein N°290, comuna y ciudad de Rancagua.
2.- Que la demandada reconvencional Hotel Manquehue Rancagua SpA queda obligada al pago de las rentas mínimas de arrendamiento pendientes entre el 20 de marzo de 2020 y el 14 de enero de 2021, así como también al pago de los gastos comunes y consumos de servicios básicos que se hayan devengado entre las mismas fechas.
3.- Que la demandada reconvencional Hotel Manquehue Rancagua SpA queda, además, obligada al pago de la multa prevista en la cláusula 13ª del contrato, a sazón de 20 UF por día de atraso en el pago de las rentas de ocupación, hasta el 14 de enero de 2021; y a la suma correspondiente por el retraso en el pago parcial de la renta de marzo de 2020, efectuado el 15 de mayo del mismo año.
4.- Que la demandada Hotel Manquehue S.A., deberá responder solidariamente de las obligaciones impuestas en los numerales que anteceden, en los mismos términos que la demandada Hotel Manquehue SpA, hasta por la suma de 36.500 Unidades de Fomento.
5.- Por no haber sido totalmente vencida la demandada reconvencional, cada parte pagará sus costas”.